发展住房租赁市场 道阻且长

发展住房租赁市场似乎已经“风正潮平”，但实际上还有很长的路要走，很多瓶颈需要突破。从地方政府层面，首先需要转变思维，弱化土地财政和房地产依赖。长期以来房地产作为地方经济的重要支撑，已经成为地方财政无可替代的重要资金来源，特别是土地出让金。对于经济发达的城市来说，实现土地价值最大化是不得不考虑的问题，而出让商业用地不仅可以获取一次性出让收入，还可以带来源源不断的税收等收入来源，利益最大；出让商品住宅用地则可以获取一次性出让收入，利益次之；出让保障性租赁住房用地，不仅不能像商业用地一样带来最大化的税收收入，而且在土地价格上也要大打折扣。从这个角度看，如何通过政策设计，增强地方政府增加租赁住房用地的意愿，值得探讨。

从企业层面看，住房租赁市场盈利模式仍是主要制约因素。虽然租赁住房市场空间巨大，尽管近年来众多房企试水长租房市场，但相比房地产开发和销售，住房租赁始终是很难赚钱的领域。而近年来爆出的各种长租房企业暴雷、跑路事件更是为行业发展蒙上一层厚重的阴影。在盈利模式上的突破是行业健康发展的关键环节。从消费者层面看，房租居高不下、租住体验差、租购不同权仍然是影响租房需求的重要因素。目前的住房租赁市场房源80%以上属于个人房源，价格、租期均难以保证，业主随意涨价、租户频繁被迫搬家，严重影响了租住体验。而租购不同权带来的子女教育、医疗服务等问题更是成为影响住房租赁市场的“硬伤”。

从产品供需结构看，存在严重的错配。首先是地域错配，核心商圈作为工作的集中地，可租住房源少、价格高，而偏远郊区房源多但通勤成本高。以北京为例，据统计，2020年北京新增租房需求家庭中，计划在城四区、核心区租房的占比分别达49.8%和21.3%，但供应上，城四区、核心区家庭自有住房的出租比例仅为8.2%和8.7%。其次是户型错配，由于租赁住房供应主体主要是个人住宅业主，产品多为两居、三居住宅，面积多为60平方米以上较大，租金总价较高，而需求上因为主要是刚毕业的大学生或低收入群体，难以承受过高的租金，为了控制租金成本被迫采取群租合租形式，而一些大城市则在严厉打击和整治群租合租行为，让租户陷入两难境地。

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