美的置业佘佐钧：未来的房子要回归烟火气 |博弈慢变量·重塑信用

海上起了风浪，始作俑者不止是海风，还有太阳和月亮的引力。它们代表着那些间接的、迂回的、潜移默化影响事物的变量，即“慢变量”。

对于房地产而言，城镇化、人口增长、政策利好等能带来行业快速发展的因素正在慢慢减弱，企业自身产品力、创新力和竞争力的重塑，正在引领行业进入高质量发展阶段。

为此，和讯网启动《慢变量时代的博弈》系列报道，与行业中的佼佼者一起深解房地产行业的慢变量时代。

一场流动性危机让行业反思良多，其中之一就是关于房企如何建造好房子的思考。

日前，有业内大佬表示，到了过剩时代，一定对产品越来越关注，未来五到十年，应该是中国房地产的产品和品质提高最快的时代。

当前，行业面临的问题是产品同质化严重，以至于在激烈的市场竞争中，降价成为大多数房企的唯一选择，如何通过产品的差异化能力赢得市场口碑，彻底改变原有的竞争生物链，这是每家房企都必须思考的难题。

显然，这并非易事，但部分房企通过多年持续深耕，在产品方面已经逐渐形成自己的核心特色，比如，在智慧健康赛道深耕多年的美的置业，今年，美的置业推进了智慧健康光配方、空气配方、水配方、声音配方，成为把智慧场景从同质化推进到差异化的代表性案例。

美的置业集团总裁助理兼产品研发事务群负责人佘佐钧认为，要想在同行中形成压倒性的竞争优势，这非常考验产品研发从企业优势资源中挖掘潜力的能力。

美的置业集团总裁助理兼产品研发事务群负责人佘佐钧

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产品力快速成长

“业主回家，楼栋大门自动打开，同时电梯已在等候，自动送到家门口。”这种看似跟电影画面一样充满科技感的场景，其实原理很简单，佘佐钧解释到，这主要是因为楼栋顶部的摄像头通过人脸识别提前帮用户打开楼栋大门，并同步呼叫电梯，在用户进入电梯后，自动送到所住楼层。

佘佐钧表示，美的置业在智慧社区方面，通过还原业主生活流线，从用户归家体验和社区生活的幸福感角度逐步迭代，诸如上述场景还有30多个，包括健康医疗小站、共享充电等。截至目前，美的置业智慧家居已交付将近9万套，智慧社区已交付250个。

财报显示，今年上半年，美的置业销售均价较2020年同期增长9.3%至12028元╱平方米。除了迈向中高端的企业战略之外，还有一个重要的原因就是美的置业在产品力方面的快速成长。

“当下的主力客群更愿意为能够应对生活方式的产品付出更多购买代价。”佘佐钧表示，一套挖掘项目价值及研究目标客群的方法论，已经成为集团上下的标准工具，例如，行业领先的“智慧套餐5.0”和“M芯+ 装修3.0”，此外，基于社区大底盘的“维G健康社区2.0”也即将迭代。

综合以上方面，美的置业多数项目的产品力在区域市场逐渐凸显，因此获得高溢价。

产品力快速成长背后，美的置业已经逐渐形成了核心产品特色，据佘佐钧介绍，公司自建研发团队和运维交付体系，如今已成功实现设计交付运维一体化全价值链保证。

具体来看，美的置业利用自身家电先发优势和AIOT基因连接外部生态，以小美管家为入口，结合装修，园林，建筑和机电对智能化套餐进行升级迭代，通过自建AIOT平台，统一网关打通智能家居、智能家电，连接社区设备和O2O资源，为用户提供全方位沉浸式场景化服务。

更重要的是，佘佐钧表示，美的置业引领行业的主动智慧，摒弃充斥传统市场的“伪智能”。拥有主动思考能力的超级大脑，通过不断的学习训练进化，AI自动识别用户生活习惯以替代手忙脚乱的遥控式“智能化”操作，给客户带来的是具有生命力的科技。

比如，2021年新增以儿童健康呵护的光配方，模拟舒适居住气候的空气配方，绿色健康的水配方和全屋语音管理的声音配方四大智慧(601519,股吧)场景，用科学专业的技能主动为用户营造最佳场景体验，主动服务。

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独特的创新体系

好产品离不开持续的研发投入和创新机制，美的置业在产品研发方面一直走在行业前列。

据佘佐钧介绍，美的置业自创了一套产研办法，除了常规的前期客户调研深访、落地后评估外，公司所有的研发项都会在线上平台上进行呈现，分为立项、在研、MVP、交付几个阶段，包含内外部客户，各职能同事都可以不同阶段在这个平台上参与共创，客户导向贯穿整个研发过程。

有一个细节可以形象表达美的置业以用户为导向的研发创新，美的置业2021年举办了新生代用户改善计划——“造浪计划”，创作团队均由95后业主或准业主与90后设计师组成，由经过筛选的业主代表和准业主代表对设计户型进行点评。

美的置业还非常重视产品上的微创新。佘佐钧表示，在行业高风控及产品严重内卷时期，以小见大，于细微处见真机。他表示：“小小的精益改善，在客户体验及企业收益方面都会获得意想不到的成效。”

比如，地下室垃圾投放点设立有气流组织的净味措施，用户归家品质和投放垃圾便捷两不误；规范园林灯具能效、优化布局，提高夜间灯光效果，并进行分时智能控制，平衡客户体验和运维成本。

再比如，美的置业首创用成品灯带替代传统的灯槽，解决传统灯槽易积灰难清洁的问题，既保证室内装饰效果，又不给客户维护增加压力；还有精细化平衡投入效果后的建筑立面极限满窗等。

在佘佐钧看来，对于企业来讲，对产品研发有 “企业标签”和“技术护城河”的期待，在同行中形成压倒性的竞争优势，这非常考验产品研发从企业优势资源中挖掘潜力的能力。

今年，美的置业推进的智慧健康光配方、空气配方、水配方、声音配方，成为把智慧场景从同质化推进到差异化的代表性案例，此外，公司和美的集团合作研发的行业内首个以嵌入式干衣机为核心的家政模块，解决客户痛点的同时，也是发挥企业的制造业基因建立技术护城河的举措。

不仅如此，“碳中和”背景下，美的置业相继推出多项低碳建筑和新技术，2021年推动昆明首个BREAM标准绿色低碳标杆项目，美的北京路9号。截至目前，美的置业全国已经有5个装配式构件生产基地。

同时，美的置业孵化“睿住班邸”装配式内装技术系统，推动家装产业的绿色转型，2020年“睿住班邸”打造了集成厨房SMC柜体，并应用公寓项目批量交付中。

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未来的房子要回归烟火气

当下，影响产品的因素正在变得越来越复杂。

首先是宏观层面的经济环境变化，比如，GDP增速、户均住房、城市化率、劳动力人口见顶回落；其次是中观层面的政策导向变化，比如，土地限价、房价规定、客户减少、品质要求、融资管住。

另外，微观层面的主力客群家庭及生活方式变化也会影响产品，客户不仅仅是年龄结构的变化，社会发展带来的消费升级，客户的生活方式发生改变，小家化趋势明显。

多个因素叠加，佘佐钧判断，在增量转存量的行业开发背景下，未来的社区更强调产品力+运营力+服务力，在他看来，如何解决当下目标客户的生活痛点及挖掘潜在需求，为接下来行业产品研发的首要重点。

他给出的答案是产品精准研发、产品品质升级和产品创新空间。首先，精准研发方面，他强调，如果新产品没有精准击中市场和客户需求，也就意味着无效研发或者低效研发，对于金融环境收紧下的房企来说，一次产品研发的“踏空”，也许就是一次公司业务的重大挫折。

关于产品品质升级。佘佐钧表示，地产从狂热期到冷静期，加上整个中国消费升级，客户对房子要求越来越多元化。通过实际的市场和客户需求，来牵引公司研发的投资方向，提升产品规划能力，做好不同定位的产品组合。

再有，产品创新空间。基于主力客群场景的精细化升级是各大开发商较量的主战场，进一步涉及到后期的服务以及各种运营，社区邻里重塑是社会及开发商共同面对的共性课题。

大胆想象一下，未来十年，房子可以造成什么样？佘佐钧的答案是回归烟火气。

佘佐钧对当下居民生活痛点有独到的观察，比如，邻里关系缺乏互动交流，空间集约利用不足，亲子活动空间缺乏，公共设施服务水平滞后。解决这些问题，他认为，要识别高频付费真实需求进行场景设计，并基于用户故事迭代开发。

“地产行业已经在开始从物理空间营造进入内容运营与增值服务的时代。” 佘佐钧认为，未来的社区开发更多基于城市维度下的生活综合体的开发，基于城市维度思考下的规划和设计，成为了社区幸福力的核心考量。简单理解，回归烟火气下的幸福是根本。