收益较低但认购火热 第二批公募REITs提前销售告罄

2021-12-02和讯房产

近日,第二批公募REITs正式面向公众投资者发售。虽然第二批仅有两支分别为华夏越秀高速REIT(180202.SZ)和建信中关村(000931,股吧)产业园REIT(508099.SH),但却销售火,

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收益较低但认购火热 第二批公募REITs提前销售告罄

2021-12-02 14:43:46 /taizhou1 /和讯房产

近日,第二批公募REITs正式面向公众投资者发售。虽然第二批仅有两支分别为华夏越秀高速REIT(180202.SZ)和建信中关村(000931,股吧)产业园REIT(508099.SH),但却销售火,原定为11月29日和30日两天的募集,在11月29日由于销售告罄提前结束。2只公募REITs合计募集资金超过170亿元,建信中关村、华夏越秀高速公众投资者获配率只有2.58%、2.74%左右。

第二批火的同时,第一批公募REITs也开始走出颓势,多数都实现了上涨,REITs的春天来了吗?

01

第二批REITs销售火

在上周进行的网下认购中,建信中关村产业园和华夏越秀高速两只公募REITs的网下认购倍数分别达到56倍和44倍,远超第一批REITs平均认购倍数则为8倍。个人投资者和机构投资者对于第二批REITs都有着极大的热情,销售着实火。

华夏越秀高速,包含的基建项目是汉孝高速公路,由汉孝高速公路主线及汉孝高速公路机场北连接线两部分组成。项目整体预计募集金额19.55亿元,发行份额3亿份,实际分红占可供分配金额比例不低于90%,特许经营权到期日为2036年12月9日。

建信中关村产业园,包含的基建项目为互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。整体基金预计募集26.12亿元,发行份额9亿份,实际分红占可供分配金额比例不低于90%。 

从配售结果看,有意购买者众多,剔除无效报价后,华夏越秀高速REIT拟认购数量总和为27.841亿份,为初始网下发售份额数量的44.19倍;建信中关村REIT拟认购总量为106.18亿份,为初始网下发售份额数量的56.35倍。

除了认购数量众多外,认购机构报价也较高,基本贴近询价公告的上限。

华夏越秀高速报价区间为6.512元/份—7.499元/份,剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为7.499元/份,加权平均数为7.301元/份,发售价格为7.100元/份。

建信中关村,报价区间为2.851元/份-3.350元/份,剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为3.350元/份,加权平均数为3.335元/份,发售价格为3.200元/份。

两支REITs的发售价格都属于报价区间的高位,有观点认为,之所以当下出现认购的局面火,是因为第一批公募REITs的示范作用。

02

公募REITs表现高于预期 受到投资者热捧

第二批火的同时,第一批公募REITs也迎来了好消息。截至12月1日收盘,首批9只公募REITs,除平安广州广河外,其余8只公募REITs全部实现溢价。

分析人士表示,自今年6月,首批公募REITs发售以来,REITs基金总体上保持稳定二级市场,虽然没有大涨但也未大跌,这给了不少持币观望的机构投资者信心,认为公募REITs有利可图。

而另一方面,在近期,公募REITs也开始了分红,且分红水平高于预期。而这也成为此次二批公募REITs认购火热的原因之一。

在本月,中航首钢绿能 、中金普洛斯和博实蛇口产园分别发布了分红公告。本次可供分配现金流的期间为 2021 年 6 月 8 日-2021 年9 月 30 日,每 10 份基金份额分别分红 5.15元 、0.52元和0.274元。权益实际分红比例分别为 100%、 95%和90%。

根据兴业证券(601377,股吧)的测算,按照发行价格,中航首钢绿能 、中金普洛斯和两REITs的年化现金流分派率分别高于上市预测值 52.83%和 0.74%,但由于当前价格较发行价格均大幅上涨,按照当前价格下的 2021 年化现金流分派率分别为 9.29%和 3.59%,较上市时分别为 8%和4.45% 的预期指标,中航首钢绿能增加 1.29%,中金普洛斯下降 0.86%。

总体上看,第一批公募REITs表现好于预期,分红比例也高于预期,对于投资者来说赚钱效益最为关键,表现较好的产品,自然容易受到投资者欢迎。

而另一方面,政策方面方面最近接连传出利好消息,也助推第二批公募REITs的销售。

11月17日,银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,同意保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金,即基础设施公募REITs。

11月23日,在上海市政府举行的新闻发布会上,上海市发展改革委二级巡视员金瑜表示,上海将重点推进本市保障性租赁住房REITs试点工作,加强与企业的沟通对接,加快项目培育,在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下,积极争取本市项目成功纳入REITs试点。

03

公募REITs的成长空间

从个人投资者角度看,REITs代表着一种低风险低收益的理财产品。盈利水平介于银行存款和低风险理财产品之间。

贝塔咨询数据显示,过去二十年以来,亚洲REITs总回报率为6.39%,收益中的42%来自于资本利得的贡献,58%来自于股利收益的贡献,年化的股利收益率为3.72%。由于亚洲的REITs主要集中与日本和新加坡,两者都属于低利率国家,REITs的低风险受到了投资者偏爱。

在2020年,受到疫情影响亚洲REITs普跌,当下已经开始回升。日本REITs,1-6月平均的股价升幅达到23.1%,平均的总回报率25.4%,收复了疫情冲击的损失。中国香港REITs,1-6月平均的股价升幅为10.3%,平均的总回报率为14.0%。新加坡REITs由于疫情期间受冲击最小,所以2021年的回升幅度也较小,1-6月平均的股价升幅为5.9%。

整体看,REITs作为一种投资手段,具有极强的保值属性。

从近期数据看,虽然国内的REITs试点止步于基建项目,但在全球范围内基建REITs也表现不俗。

贝塔咨询的数据显示,2020年1月-2021年6月底的18个月里,总回报率最高的是自存仓类REITs,累计的总回报率达到54.0%;其次是独屋出租REITs,过去18个月累计的总回报率为35.8%;第三是数据中心REITs,累计的总回报率为34.8%;工业/物流地产REITs的累计总回报率也达到33.6%;基建类REITs的累计回报率为29.7%。

整体看,基建类REITs的收益率在30%左右,但当下,国内的基建类REITs还难以达到这个水平。截至12月1日,国内首批的九支公募REITs的收益率在17%左右,远低于29.7%的平均水平。当然,国内的REITs运转时间较短,时间跨度拉长也有可能追平平局水平。

此外,更多的基建项目也在等待上马,如天顺风能(002531,股吧)再一次电话会议中表示,会考虑发行REITs,中国电力的火电类REITs也已经发行,发电行业有望加入REITs大军。

对于REITs的未来发展,建信中关村产业园REIT基金经理张湜也表示,我国2020年GDP总量为101.6万亿元,参考美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP总量5%-15%的比例测算,未来中国公募REITs体量有望达到4万亿至12万亿元,长期发展前景看好。


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