二手房买卖 阴阳合同效力如何判定

【案情】

2015年4月，牛某在某地产中介的居间斡旋下，与董某签订了《二手房买卖合同》，合同约定牛某购买董某名下南山区滨海大道某花园小区内住宅一套，转让成交价为人民币11000000元，首期款为人民币3000000元，牛某须在合同签订后60日内赎楼并办理过户递件手续。合同签订三日后，牛某私下联系董某，提出希望董某可配合自己再签订一份合同，将转让价格约定为人民币8000000元，以提交给银行及房屋主管部门备案使用，达到多贷款、避税的目的。董某同意并配合。

其后，董某因房价大涨等原因中途将涉案房产“一房二卖”，双方在诉讼过程中，牛某提出应以第一份11000000元的价格为基准计算违约金，而董某则提出应以第二份合同中的转让成交价格为准。

【判决】

法院经审理后查明，双方间确实存在阴阳两份买卖合同，遂依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，认定双方间签订的第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，且避税、多贷款之行为损害了国家利益，故房屋买卖合同的价款应为第一份合同中约定的内容，即以“阴”合同确定房屋买卖价格。

【什么是阴阳合同】

所谓“阴阳合同”，是指在二手房交易中，买卖双方基于某种目的，而就同一房产的买卖签订的两份或多份不同的合同，不同之处一般表现为对于同一房产，买卖双方约定了不同的成交价格。而双方之所以如此，其目的往往是规避法律，牟取不正当的利益。“阴阳合同”的最大特点是阴阳并存，即公示性与隐蔽性同在。

“阴阳合同”一般表现为两种形式：一种是虚高房价，合同中约定的房价高于实际成交价格，并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据，以此来达到多申请贷款从而减少首期款的目的;另一种就是压低房价，在合同中约定的房价低于实际成交价格，并以此合同作为办理房产过户登记手续的依据，从而达到逃税的目的。

阴合同由于不存在规避法律的问题，并且是双方当事人的真实意思表示，因此在效力上没有瑕疵，而阳合同可根据合同法第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。这样，一方面可以防止一方当事人肆意利用阳合同的无效而损害另一方当事人的合法权益情况的发生，另一方面也有利于节约社会资源，营造良好的交易环境。据此，也应当以真实交易价格作为计算中介费的依据，否则对中介机构显失公平。