武汉“商改住”新政应配套税费优惠

那么，武汉房企对于“商改住”到底有着怎样的诉求?在具体操作中，又需要迈过哪几道坎?

武汉楼市冰火两重天，住宅火爆商业地产遇冷;专家分析称——

近日，“商改住”新政出台，迅速成为社会关注的热点。

武汉商业用房库存量在2015年底已达600万平方米左右，按现有消化速度，全部售出大约需要6年时间。

多名业内人士向长江商报记者表示，应警惕商业地产过剩，可适度将商业调整为住宅。

那么，武汉房企对于“商改住”到底有着怎样的诉求?在具体操作中，又需要迈过哪几道坎?

商住面积比例过高沉淀大量资金

近日，武汉某大型本土房企的营销负责人在接受长江商报记者采访表示，去年刚在市中心拿下一宗“烫手”地块，商住面积比例为8：2。过高的商业比例，让企业颇感头痛，社区商业不仅运营艰难，还沉淀了大量资金。

近年来，武汉招拍挂市场即使出让住宅用地也要有一定的商业比例，商住比例一般从2∶8到3∶7，或者更高。特别是前两年住宅限购时，为了规避限购，开发商热衷于商业。很多大型项目，都以城市综合体的形象面世，在产品结构上，社区商业加写字楼成为标配。

武汉光华品牌创始人杨光华曾撰文称，“对于拿地的房企来说，每看一块地，首先考虑的是这块地的商住比多少，大账是否算得过来。相比之下，住宅容易出手变现，而商业销售周期慢，持有商业物业的变现更慢，最终出现，开发商很忌讳接商业占比大的地块，更喜欢纯住宅地块，搭配一点商业。”

从纯商业地产供应情况来看，截至2015年底，武汉市商业库存量600万平方米左右，按现有消化速度来看，大约需要6年时间。武汉房地产开发企业协会对福星惠誉等房地产公司的有关商业规划项目进行了解剖与分析。

“该公司江岸区红桥城项目包含K6-K16地块，其中仅K6、K13地块规划高达26万平方米的商业指标，占比高达30.2%;东湖城K2地块目前规划有14万平方米的商业指标，占比达30%。在武汉市的其他房地产企业项目中，也普遍存在着商业指标过大的现象。”

“商改住”有利于商业用房去库存

2015年以来，武汉市住宅交易出现井喷式上扬，而商业地产却遇冷，商业与住宅呈现出“一半冰山、一半火焰”的巨大反差。

4月1日，武汉房地产开发企业协会理事会上，汉正街控股集团董事长胡承启、人信地产董事长李晓明等房企代表向武汉市房管局及协会等主管部门领导汇报了武汉商业地产面临的困境，希望得到管理部门的重视和关注。

6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)，该意见指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

专家表示，截至今年6月11日，全国商品住宅的去库存周期大概在20个月左右，但全国商业用房的去库存周期要超过30个月，《意见》允许将商业用房改建为租赁住房对外出租，有利于解决部分滞销商业用房的去库存问题。

“鼓励住房出租，是国家建立购租并举住房制度的体现。”湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政6月17日在接受长江商报记者采访时称，一直以来，中国的房地产业只有三级体系，一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场，商品房市场主要以新房销售为主，现在提出要促进租赁市场发展，相当于建立四级市场，包括公租房货币化为主，出台有利于房屋租赁的税费政策，都可以加快建设租赁市场。“这样，可以覆盖更多的低收入群体，改变以前的居有其屋理念，让老百姓住有所居，是房地产制度方面的一项长期建设工程。”

“‘商改住’可谓一石二鸟。其一，降低商业空置率，是房地产去库存在商业地产领域的落地;其二，强调‘购租并举’，为‘夹心层’增加高品质可租房源供给，既可缓解住宅市场供求以维稳一二线城市正在‘发烧’的房价，亦可为保障房货币化安置打下伏笔。”房掌柜汉渝主编姜华告诉记者。

政策落地效果仍有待观察

新政出台，高企的商业库存似乎看到曙光。武汉“商改住”被寄予厚望。不过，要真正享受“商改住”带来的福利，并非易事。

李国政表示，商业用房改造成住房用于租赁，并且可以享受民用水电价格，有助于商业去库存，缓解市场供需压力。“但是如果只能持有用于租赁，不能进行销售，这与企业的预期有差距，因为企业希望‘商改住’，主要是希望商业改成居住产品，加快销售回笼资金，缓解销售与招商运营压力，现在只能持有，这个好处就大打折扣。”

与此同时，从政府的公租房等运营实践来看，租赁业务的后续管理维护等工作，需要投入人力、物力、精力，很多企业本身不具备相应的人才与经验能力，需要借助第三方机构参与合作，而从房价租金比等指标测算，房屋租赁的收益率偏低，成本上不经济，除非税费的优惠政策落地，才能真正起到鼓励促进作用。

近日，同策咨询研究部总监张宏伟撰文称，“商改住”并非那么好实现。

“目前没有哪一个部门敢主动承担这个主要责任，也没有一个人敢完全承担。因为‘商改住’政策转型背后肯定会涉及由于‘商改住’而补交的土地出让金或其他手续。”张宏伟称， “商改住”肯定是几个部门联合操作，如此一来，“商改住”政策落实部门不清晰，在操作过程中相关政府部门可能会出现相互扯皮，不作为的现象，政策效果难以有效发挥。

李国政认为，“从商业地产过剩的源头上来看，地方政府确实有责任，有些区域政府是从自己区域工作的角度出发，仅以自己区域的财政税收、商务环境来考量，而非从城市发展全局的需要来制定城市规划与建设指标，这就势必会产生重复建设，从而造成整个城市社会资源的浪费。”

他同时指出，“商改住”的初衷与愿望是好的，而具体城市的哪些区域、哪些项目可以改，如何改，政策的操作与执行如何做到公开公正、合理透明，同时避免寻租行为，仍是值得深思的问题。

另一个值得关注的问题是，如果“商改住”后没有配套税费和金融化手段的支持，大部分项目都可能“夭折”。“如果仍然按照运营的思路来操作，开发商可能会陷入‘重资产’运营的陷阱，因此，寻求金融化的手段用‘轻资产’的思路来操作项目显得至关重要。”张宏伟表示。

6月17日，中投顾问房地产行业研究员韩长吉回复长江商报记者，“‘商改住’到目前为止，还未看到明显效果。”

武汉市房地产管理局副局长陈新政认为：“企业申请商改住的愿望可以理解，但无论从政策制定面，还是具体市场操作面，都具有复杂性，这为政府规划部门带来新的课题。”

从商业地产过剩的源头上来看，地方政府确实有责任，有些区域政府是从自己区域工作的角度出发，仅以自己区域的财政税收、商务环境来考量，而非从城市发展全局的需要来制定城市规划与建设指标，这就势必会产生重复建设，从而造成整个城市社会资源的浪费。