破解小产权房拆迁补偿困境

随着城市化进程的放慢，爲了完成城中村改造义务，中央政府或基层村委会往往会将小产权房当作违章修建无偿拆迁作爲一种备选方案，但后果能够适得其反。从理想看，比拟稳妥的做法是对外来户的小产权房做适当的补偿。补偿方案从实际上讲有两个备选项。一是采取房随人走的二元拆迁补偿方案。村委会根据被拆迁户能否拥有本村村籍，制定两套完全不同的拆迁补偿方案。村民的补偿规范高于外来户，是由于本村村民享有村个人土地增值的收益，这种差异看待以政策和法律爲根据，具有合法性，但是会惹起外来户的激烈抵抗甚至引发群体性事情。二是采取与原村民相反的拆迁补偿方案。这套方案被外来户承受，但是会遭到村民和村委会的剧烈支持甚至会延缓城中村改造的进度。对村民来说，假设拆迁补偿总金额不变，那麼由于添加了分配人数，新方案势必会拉低每个村民原有的补偿金额;对村委会来说，要保证每个拆迁户补偿金不变，自然就要进步补偿总金额，这就会增加村个人在城中村改造进程中取得的总收益。随着城市化扩张的加剧，城郊结合部村庄的房屋拆迁补偿将会堕入两难地步，如何破解这一困局成爲难题。

补偿纠纷源于对房屋所占土地增值收益归属的不同看法

外来户与原村民围绕房屋拆迁补偿发生的纠纷并非由于单方在房屋认定上的不同看法，即来自两类房屋所占土地增值收益的不同归属。依照房随人走的二元补偿方案，土地增值收益归村民一切，与外来户有关;依照厚此薄彼的补偿方案，土地增值收益归全体拆迁户一切而不能被原村民独享。现有不少文献都在讨论如何在上述两类群体之间合理分配土地增值收益，全然没有顾及这里所说的土地增值收益从何而来。不先去讨论土地增值收益的来源，而是单纯调查分配比例的划分，显然没有找到处理成绩的关键。

土地增值包括外部增值和内部增值两大类。与传统社会相比，古代城市社会的飞速扩张，土地增值更多是来自内部增值。例如一块稀松往常的农地由于左近建造大型公园设备而变得炙手可热。换言之，假设没有土地增值的能够，村委会就没有改造城中村的动力，原村民和外来户反而会相安无事。我国如今很多地域的小产权房成绩之所以还没有大面积表露，很大水平上是源于没有面临房屋拆迁补偿的契机。假如城市化进程持续减速行进，这些隐患能够会逐一表露出来，给将来中央政府的社会管理提出诸多难题。这是我们看法以后小产权房拆迁补偿困局的重要前提。

假如梳理清楚土地增值的来源，接上去就是讨论增值收益分配的方案，这里有两种方案可供选择。一是增值归公，归公即归权利代表方的政府一切。从谁投资谁受害的准绳来看，这有据可依。村民或村委会取得的补偿价钱就是改造之前的房屋价钱，而不是后来土地增值后的价钱。二是溢价归私，归土地一切权人即村个人和全体村民一切。从靠山吃山靠海吃海的临近准绳来看，这也具有社会道理准绳的支持。上述两种分配方案只是理想类型，理想更多是公私混合。详细到不同的地域，政府和村个人所占比例会略微不同。中央政府爲了坚持社会波动会在土地增值比例上对所在地段的村个人做一定退让。无论是归公还是归私，土地增值收益看起来都与早年在村里购置小产权房的外来户没有任何关系。从归私来说，外来户没有村籍不是村民，当然没有资历享有土地增值收益;从归公来说，他们没有户口不是市民，也没有资历从中央政府那里获取相应的社会保证，由于有一局部土地增值是进入了中央财政预算。可是，这种貌似公道合理的判别其实存在很大的缺陷。试想一下，假如没有一大批外来务工人员进城市打工，就不会发生少量的人口聚集效应，中央政府就没有根底设备改造的弱小动力，城市化就不能够继续太久，后果是城郊或城中村的土地增值就没有能够。

破解窘境可自创外来人口积分落户政策

学界以往在讨论小产权房管理思绪时次要是依据土地用处控制和土地规划来决议土地上房屋产权的归属：建造在耕地上的小产权房必需严厉撤除，由于它违背了土地用处和规划的根本要求;超高修建要限高，由于它违背了土地规划的要求;在个人建立用地包括乡镇企业用地和宅基地上的房屋倒是可以网开一面。这种思绪的无益价值就是没有将小产权房厚此薄彼，而是分类处置区别看待，这是处理小产权房成绩的重要思想。可是，这种分类处置的规范却容易惹起争议，仅仅是一墙之隔，这边的小产权房就是违章修建无偿拆迁，另一边的小产权房就是有价补偿，这无疑会加剧基层社会波动的风险。小产权房说究竟不是房子出了成绩，而是买房子的人不是本村村民，假如是村内流转就不是小产权房。换言之，以后小产权房拆迁补偿面临的困局就是由于只看房不看人，假如将人归入思索的范围或许会开拓一个新思绪。

正如文中开端所列的两个方案：一是差异看待，一切外来户都不是村民，不享有土地增值收益，外来户会支持;二是厚此薄彼，一切拆迁户都享有土地增值收益，村委会或村民会支持。看提出第三个方案，我们可以自创以后大中城市针对外来人口施行的积分落户政策，有选择性地接纳一局部外来户爲村民。当然这里一定与大城市有所不同，我们不是将一切寓居在村里的外来户截然划分爲外来户和新村民两类，而是在这两类之间做出一段延续谱。依据村庄的实践状况，依照相应规范对购置小产权房的外来户区别看待，例如有无守法记载、在本村寓居年限和对村个人经济的实践奉献等作爲他们获取新村民身份的积分，随后依照积分上下来置换房屋补偿价钱。积分高的村民，享有的土地增值收益就高一些，但是也要允许其在自愿准绳下流转家乡的承包地;积分低的村民，享有的土地增值收益就少一些。这种房屋拆迁补偿方法的中心仍然是依照先到先得和谁投资谁受害的产权准绳，与原村民相比，外来户再怎样努力也做不到先到先得。此外，要真正落实这种方案，依然要留意三个必备条件。首先是选择积分调查的规范一定要有社会根底，即这种规范面前所暗含的公道理念能爲村民和外来户分歧承受。其次是每个规范积分的分值的断不能有分明的选择性。最初是两类群体的补偿差距成绩，差距过大或过小都会引发纠纷。从作者的调查经历来看，一些基层村委会曾经开端在这个方向上探索，比方说将某一年作爲分水岭，前后的补偿规范有所不同，这曾经强调了先前外来户对村个人的奉献，因而补偿规范就比后来的外来户多一些。

此外，我们并不是说积分落户的方案就是最佳选择，对施行这种政策的大中城市来说也是刚刚试行，但它毕竟是对原先僵化户籍制度的一种打破。与此相似，小产权房拆迁补偿引发的新困局将会随同城市化进程的放慢而愈演愈烈。中央政府或基层村委会爲了坚持社会波动在一定水平上对外来户做出了利益退让，可是这种退让往往与单方的力气比照、举动战略选择、补偿目的界定和制度环境有很大的关联，这就爲最初的补偿规范带来了很大的不确定性。相反，假如我们能在各地实践调研的根底上，尝试探索出一套认定外来户积分落户的方法，或许是应对小产权房拆迁补偿困局的重要举措。