武汉楼市进入“冷静期”！独立行走的光谷东还会“横走”吗？

近日，武汉又一次成为焦点。据全球化与世界城市研究机构GaWC发布的中国大陆地区城市活力指数排行榜单显示，武汉第一次被正式列入一线城市！凭借862.43的得分位列一线城市第六名。

虽说，网友们对此榜单既惊又喜，但据圈圈了解，GaWC是一家全球化与世界城市研究机构，位于英国拉夫堡大学，主要研究成员为欧美学者，该机构每年发布的“世界城市名册”是全球较为权威的城市排名榜单，由此可见该机构发布的城市指数活力排行榜具有一定的权威性。

在大家的认知里，一线城市通常指的是北上广深，此番武汉跻身为一线城市，指数综合考量了人口活力指数、资本运作活力指数、商业活力指数和交通网综合活力指数等维度，而武汉在多个维度具有较强实力，尤其在交通网综合活力指数上优势明显。

作为中部的“桥头堡”，武汉跃升为一线城市，不仅证明了城市发展越来越好，也意味着将有更多的人留在这座英雄之城安居乐业，奔赴星辰大海发光发热。

光谷作为武汉顶流，一直被称为宇宙中心，2020年GDP位居全武汉第一，光谷GDP首ci突破2000亿元，以武汉6%的面积，创造全市12.8%的GDP；全年新增企业1.76万家，总数达10.3万家，占武汉18%，一串串数字背后皆是大家能感受的城建、产业、教育、医疗、商业等发展红利，吸金指数杠杠滴。

伴随着利好规划、突飞猛进的产业优势，光谷吸引了大量人才就业，在产业虹吸效应下，这里吸引了无数新青年入驻置业。

随着光谷“东进”，光谷核心由传统的鲁巷迁至光谷中心城，也就是光谷东。在资源倾斜以及各种利好规划下，光谷东成为光谷发展“C位”，作为武汉的科技中心，这里聚集了华为研究所、小米第二总部、中建科技产业园、光谷“马蹄莲”等产业，堪称集高科技、高学历人才、高配套于一体的人类高质量地段，早已吸引了大批人才涌入，使得这里置业需求激增，成为一个房价赶上主城区的神奇之地，不仅房价早已突破2万/㎡，还成了无数人争先入驻的热土：

在圈圈看来，光谷东这个“新贵”，房价从最初的6000元/㎡到如今的逼近3万/㎡，主要基于以下几个因素助推：

1、多重利好规划加持

从城市规划来看，光谷东处于光谷“黄金十字轴”，规划面积36.15平方公里，东至光谷七路、西至光谷二路、南至高新五路、北至森林大道，规划建设“三横一纵”四条地铁线及五条有轨电车。

 根据《中国光谷中心区总体城市设计》规划，光谷中心城重点引进“金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住”。

这里拥有包括光谷地下空间走廊、世界城、富力、碧桂园、大悦城、绿地、奥山、瑞安等总体量超100万方的商业和星河公园、新月溪公园、豹子溪共公园等多个生态配套。

从规划来看，中心城大部分土地都留给了产业和商业，再减去大面积绿化和密集路网等，居住用地面积不到6平方公里，仅占总用地面积25%。

这也意味着片区宜产宜居，使得优质核心地段的住宅更为，房子想不抢手都难，在区域火热的房地产市场表现下，光谷东更是一发不可收拾成为开发商眼中的香饽饽。

2、完善的产业配套更宜业

除了规划兑现快，光谷东还有完善的产业配套吸引广大人才，对于很多刚需来说，大多希望房子可以买在离家近的地方，这样工作与生活更好无缝切换。

而光谷东的产业集群可以说十分完善，产业方面，光谷东分布着光谷生物城、东湖综合保税区、光谷现代服务园、光谷中华科技园、未来科技城、光谷光电子信息产业园、光谷智能制造产业园、光谷中心城等八大园区。

从“光谷科技创新大走廊”来看，以东湖高新区为核心承载区，将引起新一轮的光谷产业结构优化和人口的聚集，比如前面提到的华为、小米、长江存储、迈瑞、霍尼韦尔等多家企业布局的重大高科技创新项目，纷纷落户光谷科创大走廊核心承载区上。

光谷科创大走廊布局

可以看到，光谷东不仅吸引着大批优质企业入驻，而且总部经济特征日渐明显，未来将有更多的人入驻区域。

3、醇熟的生活配套更宜居

居住离不开醇熟的生活配套，区域交通四通八达。据光谷交通发布，“十四五”期间，地铁19号线（光谷中心城—武汉火车站）将建成通车，光谷生态大走廊空轨旅游线一期工程将建成投运，高新二路（民族大道—佳园路）、高新三路、光谷四路等城市主干道启动升级改造，届时光谷东交通路网又将焕然一新，区域交通也将实现进一步质的飞跃。

生活配套方面，教育方面有光谷十六小、十七小、十八小等学校加持，医疗配套有同济医院光谷院区，光谷儿童医院等医疗机构锦上添花，还有光谷大悦城等大型商业配套满足大家需求，地铁11号线更是将光谷东与武汉市中心紧密联系在一起。

随着区域内利好规划、产业配套都在逐步落地，楼市热度自然跟着水涨船高，有需求就有市场，正是众多的刚需一族和投资客在光谷东的纷纷入手，光谷东房价才一路高歌猛进，一再刷新购房者的认知。

不过，随着武汉楼市走势趋于平和，一直行情火热的光谷也逐渐“冷静”。

从克而瑞数据来看，8月22日，光谷第三次集中开盘，集中开盘的项目开盘整体去化一般，无一日光，去化情况较好的项目也未超过六成；8月28日，光谷进行了第四次集中开盘，开盘当日整体去化率均不足5成，光谷整体市场开始进入“冷静期”。

虽说最近楼市去化率有所下降，但其实是市场出现了分化——是卖得好的楼盘会越卖越好，卖得差的楼盘会越来越差。但不可否认，光谷东仍是很多购房者心中置业，区域认可度和市场关注度仍然很高。

毕竟，光谷东各方面产业优势还在，需求一直都会伴随，加上今年6月份武汉的集中土拍中，区域多个轮番登场，后续势头不容被低估，也有购房者对第五次集中开盘有期望。

具体参与楼盘以最后公布为准

目前区域在售待售楼盘主要有：中建星光城、新希望·锦粼九里、光谷南山府、绿地光谷星河绘、新城璞樾门第、民发盛特区、正荣恒瑞御峯、德商彰泰佳兆业翡丽天玺、电建·德商·洺悦天玺、城投南山长投•领峯、凯德光谷熙园等，均价在17000~23000元/平左右。

其中备受大家瞩目的“”纯新盘电建·德商·洺悦天玺、城投南山长投•领峯期待指数非常高。

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电建·德商·洺悦天玺

电建·德商·洺悦天玺位于武汉光谷十七小学的西侧，光谷188国际社区的东侧。北面是神墩一路，地理位置优越，目前周边在售的新盘有光谷南山府、德商彰泰佳兆业翡丽天玺等。

该项目地块是2020年12月8日，武汉德商高泷置业有限公司拿下的P（2020）136号地块，彼时经过167轮的激烈竞价，最终以楼面价15778元/㎡、溢价率86.53%竞得，为当时光谷楼面价，该用地性质为居住用地、社会福利用地。

2021年7月22日，武汉市自然资源和规划局东湖高新分局规划公示了武汉电德悦谷置业有限公司居住、社会福利项目规划方案，该项目名为电建·德商·洺悦天玺，位于神墩一路以南、神墩三路以北、高科园路以东、高科园一路以西。

项目分为A、B两个地块，该项目A+B地块经济指标：

净用地面积46974.44㎡，总建筑面积173026.63㎡，地上总建筑面积（计容）117499.04㎡，其中住宅109921.33㎡、配套商业446.2㎡、幼儿园2734.59㎡（幼儿园用地面积3780㎡）、社区服务站301.05㎡、卫生服务站180.65㎡、社区文化中心60.02㎡等，不计容建筑面积55527.59㎡。容积率2.5，占地面积8265.06㎡，建筑密度17.59%，绿化率35%，总户数724户，机动车停车位1471个，除地上2个幼儿园校车位外其余全部为地下车位，含新能源车位295辆，非机动车位639辆。

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城投南山长投•领峯

光谷东另一个项目P（2021）037号地块也有了新进展，案名初定为城投南山长投•领峯。

城投南山长投•领峯位于高新二路以南、光谷三路以西，商业、住宅及配套服务用房，其中商业建筑面积约为3.4万平方米，住宅建筑面积约为29.7万平方米，幼儿园、社区卫生服务站、开闭所等配套服务用房建筑面积约为1.6万平方米，总计容面积约为34.7万平方米。

2021年6月29日，P（2021）037号地块由汉山恒建设发展有限公司（南山）以总价721350万元竞得，楼面地价20798.93元/㎡，溢价率103.28%。

从相关路透可以看到，城投南山长投•领峯已动工，目前项目周边在售楼盘有碧桂园云境、恺德光谷熙园、中粮光谷祥云等。

总结：对于区域未来走势，有人说，在这样一个超级人口流入区域，楼市需求很难变弱，强者恒强、弱者横弱，上车还是得趁早；也有人说，在区域价值逐渐分化的时代，市场终究要回归理性，选择项目需理性。或许，眼下这个市场，你所看到的、你能买到的未必是最好的，但适合自己的才最重要。

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