冯毅成：政治局、央行同天发出重要信号，楼市企稳回暖在即

“居民看清楼市调整成因，更有利于精准决策买房”。

冯毅成 本轮楼市波动的主要原因并非供大于求引起（详见前文《2022楼市研判1》），而是楼市遭到“措施踩踏”后行业循环出现问题。

12月6日，中共中央政治局会议在分析研究2022年经济工作时决定，要“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。这句话落脚点正好是“良性循环”。

同天，中国人民银行发声，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。这将直接促进商业银行释放更多资金流入实体经济，将间接提升占据国民经济超40%的“泛房地产业”循环活力。楼市阶段性的转折信号已经出现：高层同天发出两大信号，将在这一轮楼市调整中起到关键性的作用，预计市场将企稳回暖，恢复到行业正常水平。

（高层会议直击症结）

12月6日召开的政治局会议是分析和研究2022年经济工作，为全年经济工作定调。值得注意的是，会议涉及房地产的内容全文只有一句话：

“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

这里没有提“房住不炒”，也没有提“楼市调控”，而是提到“满足合理住房需求”“促进房地产业健康发展和良性循环”。

浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，这是相关定调中“6年来最温和的表述”。

对会议内容，我们可以从以下三层含义理解：

第一层是提出出发点，要围绕“满足合理住房需求”进行工作。什么是合理住房需求？现行多年的限购政策已经给出答案，即以家庭为单位购买两套住房。第一套是刚需住房，第二套是改善住房。

第二层是提出途径，用“满足合理住房需求”带动房地产行业的健康发展。这里的意思非常明确，以投机炒房为目的的购房需求是不可能带动行业健康发展的。

第三层是状态界定，“健康发展”的重要指标是促进房地产行业良性循环。

本轮楼市的波动并非供求关系的改变导致，而是楼市的循环受阻。从大的方面来看，之前的困难基本可以概括为三大循环遇到一定的阻碍。

第一大循环：消费端准备资金或腾挪“房票”遇阻：如：

购房者在购买新房申请房贷时审批时间拉长，审批额度收紧；购房者为腾挪“房票”欲卖二手房变得困难，主要原因和购买端申请房贷门槛提高有关（全款买房者毕竟是少数）。

第二大循环：企业端资金链紧张。如：

“三道红线”出台一周年之际，房地产企业受到了严格的“去泡沫，降杠杆”影响，致使不少企业现金流紧张。银行提高企业贷的门槛，甚至让一些企业无款可贷，彻底断绝“借新还旧”的道路。

另一方面，银行提高监管账户“冻结”资金比例，使得企业新房市场的销售款短期可自由支配资金减少，部分企业甚至没有“可自由支配的销售款”。

打个比方，就像李四欠A银行5000元，希望找B银行借5000元还到A银行，之后再找A银行或者C银行借钱还给B银行，以此反复。但银行堵住了这条路后，李四准备从10000元月薪中拿出5000元还银行，剩下的3000元交保险费，2000元过生活。但李四发现这个月的保险费从3000元提高到了4000元，于是李四开始捉襟见肘，摆在他面前最好的解决办法就是通过加班获得更多工资。

第三大循环：消费端的购买困难传导到企业端销售回款困难。

综上所述，我们可以清晰地看到，整个楼市的三大循环受阻很重要的原因除疫情对经济的影响外，在于这轮房地产“去泡沫，降杠杆”过程中，行业的资金面快速收紧。尤其是以金融机构为主的社会多方面对房地产企业制定和执行措施过程中发生了“措施踩踏”，让部分监管显得略严，步伐、力度略超过实际所需，使得房地产企业的资金链在短期内加剧紧张。

当然，在消费端尤其是二手房买卖环节，以及新建商品住房的二套房贷款过程也出现了不同程度的门槛提高或操作难度加大。政治局会议的定调落脚点在“促进房地产行业良性循环”可以说是直击当前市场症结。

（本轮楼市修复性时间表）

事实上，高层对本轮楼市的修复动作早就开始：

9月24日，央行召开今年第三季度例会，首次提到要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

10月20日，金融界论坛上，提出“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

10月21日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会会上提到“保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。

10月27日，《经济日报》文章称，房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。

10月20日，贝壳研究院发布的房贷利率简报显示，该机构监测的90个城市10月份主流首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

（增强流动性，楼市企稳回暖在即）

政治局会议召开的同天，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

所谓降准，是指降低存款准备金。通俗来说，商业银行将存款的一定比例央行保管作为存款准备金。

打个比方，原来商业银行账户上有100元存款，需要上交20%给央行保管，现在规定下降到19.5%，那么商业银行就在原有的基础上就多出了0.5元的额度可以放贷。市场上流动的钱比原来更多了。

虽然央行在当天“答记者问”环节给出的解释是这些钱将流入实体行业、中小微企业，但我们根据常识可以知道，有两个方面基本可以确定：

第一，降准的“暖风”将传导到银行对房地产企业和消费者。

根据高层会议精神，要做到“两个维护”“满足合理住房需求”“促进市场健康和良性循环”，那么原来“调整力度过猛”的措施势必得以缓和，原来提升过高的门槛势必降低。

比如商业银行在对房地产企业的贷款审批上灵活且缓和，对房地产销售款的监管比例相应降低，对两套和两套房以内的购房者申请贷款的门槛降低。

第二，“泛房地产”占据国民经济超40%（含建筑业、设计、装修等行业），其中包含大量的中小微实体经济。本次降准面向实体经济，面向中小微企业，将惠及这些企业。

缓解了中小微企业的经营资金压力，也将变相释放企业主的个人“安全资金”，短期内拥有更多可自由支配资金，促进市场活力的提升。

所以我们可以推断，政治局和央行本次发出的两大信号，是针对当前市场症结给出的有力有效力量。

未来，楼市在成交价量上将企稳回暖。这两大信号的发出，是本轮楼市波动的转折点。

我认为“两个维护”的提出，是本轮楼市行情修复的开始，而12月6日“促进行业良性循环”和降准两大信号是楼市转折的标志，将加快楼市修复速度。

（结束语）

但值得注意的是，鉴于明年还要召开五年一度的重大会议，在该会议之前楼市应该处于从企稳修复到正常健康水平的阶段，出现大牛市的概率不大。

对于房地产企业而言，应当正心诚意，摒弃原来那套靠“信息不对称”快速卖房的思维，与购房者一同正视行业问题，剖析行业困难，找准需求，找对出路，避免因误判造成重大损失。

同时，也避免购房者后期维权，对企业的品牌形象和资金安全造成不必要的威胁。

对于购房者而言，应当重视当前市场的几个机遇：

第一，房价下跌比房价上涨带来的问题更多更大，国家对于房地产市场的“三稳”（即稳地价、稳房价、稳预期）长效机制不会变。购房者应当对市场价格体系保持乐观与合理的期望。

第二，市场的合理自住购买需求将得以保护，无论是刚需住房，还是改善住房（包括直接购买新房和先卖掉旧房再买新房）。之前出现的购房贷款门槛问题，将逐步得以缓解。

第三，市场的购房需求和购买力并没有在本轮市场波动中受到本质性的改变，该买还得买，应看准后趁早买。近年来，武汉每年新建商品住房的成交量大概在20万套，这就是武汉楼市真实合理的需求量。

第四，良好区位上优质的房源是不可再生资源，购房者应该按需尽早选择好房。买房时不应过分关注短期价格变化，毕竟居住价值才是房屋的长期且根本价值。

另外，不应太关注“销冠”“地王”等排名噱头，对于一个家庭而言，这些面上的数据没有太多的参考必要。

无论是100万的刚需还是1000万的改善，对于购房家庭而言都是人生幸福进程中的重大决策，一定要尽量避免碎片化信息带来的干扰，借助更加具有公信力的数据和更加专业的理论形成一套符合自身需求的买房逻辑。