将农村住宅卖给城里人　反悔后应否支付差价损失

2010年，村民曾某将自己的农村房屋卖给城镇居民叶某，叶某知道所购房土地为集体土地，仍在支付全部价款后入住。2013年，该地区被政府划入规划拆迁区。曾某以双方房屋交易行为不合法为由，诉请法院确认其与叶某的房屋买卖无效，要求双方互相返还。叶某则认为原告应赔偿经济损失，即房屋价格逐年上涨带来的差额损失。法院审理认为，对叶某主张的房屋价格逐年上涨带来的差额部分不应支持，曾某应返还购房款及按同期银行贷款利率计算的利息损失。

笔者认为，上述房屋买卖被确认无效后，双方依据合同取得的财产应予以返还，叶某主张房屋差价损失没有法律依据。

首先，买受人的购房款应当予以返还。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”而合同法第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上述房屋买卖合同被确认无效后，买受人应当将房屋、土地及其权属证书返还给出卖人，出卖人应当将买受人的购房款全额返还。

其次，买受人应承担相应过错责任。在房屋买卖之初，双方当事人均知道农村宅基地房屋买卖违反了法律法规的禁止性规定，主观上均有过错，应各自承担相应的责任。买受人由于自身的过错导致合同无效，没有理由索要房屋差价损失。

再次，买受人的损失不包括房屋差价内容。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条指出：“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。”据此，买受人主张因房屋涨价而承受了巨额损失，但房价的涨跌受到市场因素的影响，具有不确定性，对于该不确定性因素导致的损失，法院不应支持。