楼市调控加码下，房企拿地热情不减

调控高压之下，房地产市场分化愈加明显，尤其是土地市场。

中原地产研究中心统计数据显示：2017年前4月，典型16家标杆房企合计招拍挂拿地金额为4329.5亿，大约占销售金额10837亿的40%。值得关注的是，企业之间分化非常明显。剔除恒大、碧桂园、万科三家3000亿房企，其他13家企业拿地销售比高达55%。而部分企业甚至高达100%。整体看，积极拿地企业主要集中在第二梯队企业。

调控层层加码，楼市逐步降温。但在一级土地市场，品牌房企拿地积极性不改。5月15日，国家统计局公布的数据显示，前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

光大证券研究所的数据清晰表明，在2014年之前土地资源集中度变化相对不大，TOP50房企在2011年-2014年的拿地份额在11.8%-24.1%之间。

这一现象在2014年之后发生逆转。经历2014年房地产寒冬，部分房企抓住“隆冬时节”大幅“储备面粉”(土地)，利用2015年-2016年信贷宽松加大杠杆获取土地，土地资源向TOP50房企快速集中。截至2017年一季度末，TOP50房企的拿地份额为67.12%。

根据国家统计局数据，1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%，增速比1-3月份加快0.2个百分点，其中住宅投资增长10.6%。房屋新开工面积48240万平方米，同比增长11.1%，其中住宅新开工面积增长17.5%。全国商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，其中住宅销售面积增长13.0%。全国商品房销售额33223亿元，同比增长20.1%，其中住宅销售额增长16.1%。房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%。4月末，全国商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。

在当前拿地房企中，拿地最积极的是销售额冲刺1000亿的企业。比如龙湖地产。根据中原地产提供的数据，龙湖地产在2016年销售金额为881.4亿元。2017年1-4月份，龙湖地产销售额为600.2亿，但其拿地额已经为353.84亿。整体上，龙湖正表现出“开疆扩土”的积极性。5月16日，龙湖地产公布，以4.82亿元总价(人民币，下同)竞得深圳市盐田区梧桐山地块，此举标志着龙湖正式进入深圳市场，实现一线城市全面布局。地块占地总面积0.39万平方米，规划建筑面积1.35万平方米，容积率3.5，规划用地性质为商办，折合楼面地价为35756元/平方米。截至目前，龙湖在广东已布局广州、佛山，分别有天宸原著、春江名城在售，亦有广州黄埔、白云两区三盘待售。除了龙湖，中海地产、万科、恒大、碧桂园等房企拿地积极性均非常高。

从城市角度看，土地市场分化也极为明显。

中原地产研究中心统计数据显示：截止到5月15日，2017年以来，全国50大热点城市合计出让土地金额9199.9亿，同比2016年同期的6343.1亿上涨了45%，包括武汉等27个城市土地出让金4个半月超过百亿。整体土地市场分化明显。北京、武汉、广州、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津、成都、深圳等15个城市卖地收入超过200亿。

从这50大城市看，2017年来，土地规划建筑面积成交均价为2519元每平米，相比2016年同期的1784.6元上涨了41%。但整体看，土地供应量涨幅有限，截至5月15日今年合计土地建筑面积供应为3.65亿平米，相比2016年同期的3.55亿平米，增加了2.7%。这50个城市在2016年全年合计卖地25409亿平米，2017年截至日前卖地金额相当于去年全年的36%。整体看，虽然调控政策频出，但土地市场的热度依然不减。

房企拿地热情高涨，有着多重因素。其中，经历了2016年这样的销售大涨年份之后，多家房企需要积极“补仓”，从而增加土地储备，以便于后续的房地产开发，这也被认为是最主要的动力之一;其次，在行业竞争加剧的背景下，土地价值更为凸显。此外，充裕的资金，以及地方政府增加土地供应的环境，也间接促成这波拿地热。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，归根结底还是钱多，房地产企业资金链非常安全。整体看，信贷虽然在逐渐收紧，但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态，只是逐渐稳健，而不是趋紧。

今年4月6日，住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

据易居研究院的数据显示，4月份土地出让面积最多的几个城市为北京、郑州、武汉、成都等，成交面积前10的城市均位于房价较高的热点一二线城市，合计土地成交面积占50个城市全部成交的六成以上。