预见2018丨家慈张猛：成都购房需求大，2018年全面放开限购不现实
预见2018丨家慈张猛：成都购房需求大，2018年全面放开限购不现实

刚刚过去的2017年，是充满矛盾的一年。

这一年，房价上涨向我们展示了它强大的能量。这一年，地价上涨，土地市场鲜见中小开发商的身影。对于房企而言，不拿地就断炊，拿地又被“架在火上烤”。

这一年，房价高涨，买房几乎靠抢，它掩盖了市场上所有的粗糙和不尽人意。对于购房者而言，不维权房子住得不满意，维权又遭遇“不满意就退房”的尴尬。

这一年，成都限购，火了不限购的区域以及不限购的物业。视高、青白江等市场一片火热，公寓供销大涨。对于市场而言，强大的购买需求需要出口，而热钱流入的区域仍然难以支撑起高涨的房价。

这一年，一手房供应收紧，甚至出现长达40多天无房供应的情况。房价倒挂，高额渠道费等现象层出不穷。对于管理者而言，又要踩刹车，又要踩油门，也是左右为难。

如何认知2017年这些失真的现象，如何从这些矛盾的背后洞悉房地产行业发展的规律，并从这些规律中，窥见2018年的最新走势。“预见2018”系列稿件，今天独家专访家慈地产总经理张猛先生。张猛先生谦和儒雅，见解深刻精辟，对市场的观察和分析入木三分。同时，张先生是市场上少有的敢于讲真话实话的专家。专访中他为我们深刻的剖析了上述核心问题背后的原因以及未来的走势。

出于对张猛先生的保护以及某些众所周知的原因，文中部分语句奉命删除。各位读者知悉。

▲成都家慈地产顾问有限公司总经理 张猛先生

谈供求成都市场购房需求较大

四川房产在线：2017年成都住宅限购催热了很多区域，包括视高、青白江等，同时也让商业市场迎来销售“风口”。2018年市场环境出现变化，这些区域或产品该如何走？

张猛：有一个说法叫“按下葫芦浮起瓢”，这里按下去，那里又冒起来。为什么会“浮起瓢”？因为浮力太大，浮力指什么？就是购房需求。为何购房需求大？第一民间资金量太大；第二年轻人大量进入社会，购房需求多；第三，成都房价相对偏低，为了规避风险，进行资产优化，北上广深卖一套房上千万，到成都能买个好几套，其他城市的购房者涌到成都买房，无形中都给需求端增加了压力。

虽然限购限制了部分购房需求，但另一个瓢又浮起来了——类住宅，凡是被严格限购的只能买公寓，这就导致去年成都公寓成交大涨。

去年市场火爆，房价倒挂严重。有些楼盘周边二手房2万/平米，但新房被限制在1.2万-1.3万/平米，大家都知道买到就是赚到，当然都想去抢一套。如果按照市场价格卖，市场会理性很多，供求也会相对平衡，几百套房子几十秒就抢完的情况将不再有。

政府一直小心翼翼在做调控，*******。开房地产这一辆车对政府的技术要求更高了，要不断踩刹车，又要不断加油，这几年几乎都是这个状态。

四川房产在线：2017年房地产市场洗牌加速，热门土地拍卖现场已难见小开发商身影。

张猛：碧桂园、恒大等企业为什么能做到5000亿，对近两年房地产市场的大势他们是看得很清楚的。另外融创已经升到第四位了，通过大量并购，近两年迅速崛起，大的战略眼光确实非常到位。现在的开发商是否具备这样的战略眼光，这是一个考验。

现在的开发商就像在如来佛的手掌中跳舞，******，这么高的地价到底买还是不买，不买马上面临断炊，买了又会被架在火上烤。

比如两三年前台湾远雄在红牌楼拿的那块地被卖掉之后，形势又发生了变化，附近楼面价差不多已经是卖价了。大源的几个项目，之前卖1.1万-1.2万/平米，还是很难卖，等到项目卖完了，现在周边房价已经涨到2万多了。

谈调控

或在限价方面做出调整

四川房产在线：兰州、南京等城市调控政策出现变化，这些可能也会对成都的调控政策提供借鉴，今年市场可能出现一些新的调控变化。

张猛：兰州、南京调整限购，无非就是一个试探性的动作。政府靠房地产来支撑经济的现象，在全国各地还是非常重的。至于其他城市会不会放开，主要还是看当地政府的财政，吃紧的可能会有调整，但2018年全面放开不太现实。

或者说政策面不放松，但执行面做调整。比如说限价可能执行一地一策，在预售价格指导上更灵活，优质项目与一般项目区别调控。

四川房产在线：2018年的调控还会有些变化的话，对市场会有什么影响？限价在目前的市场调控中起到了什么作用？

张猛：二手房买2万，一手房买1.2万，大家当然疯抢。但一手房买1.5-1.8万，抢的力度就会变小。如果一手房价格直接2万，还会不会抢呢？可能开盘卖个50%-70%，回归到正常的去化比例。

四川房产在线：限购限贷限价限售中，限价是不是一个相对比较重要的调控手段？

张猛：限贷早几年就开始在实施，主要限贷款的资格和贷款的成数，金融政策对房地产市场的影响虽然还是比较大，但不是决定性的，哪怕不能贷款了，只要房价足够便宜，还是很多人凑钱去买。

限制的核心来自两点，限购和限售，比如家庭有两套房，不允许再买。或者说将限售年限提高，3年影响不是特别大，影响比较大的是5年以上，比如石家庄就是8年限售，这就导致手上的流动资金变少了。

谈政策松动

市场回归理性 热度不再

四川房产在线：2018年政策松动的话对市场有什么影响？

张猛：个人的财力是变动的，价值200万的房子卖200万，购房者的动力就不是很大，价值200万只卖120万，购房者砸锅卖铁也要买，这个购买力是真实的还是虚假的？很难评判。实际上很多购房者都是通过拆解、抵押贷款等方式凑齐的全款，真正能够轻轻松松拿出几百万全款买房的还是很少。所以，如果真的放开来卖，全款的客户还会有这么多吗？

四川房产在线：购房者的预期还会有以前那么强烈吗？

张猛：年关前，成都近2个月没新盘放出，引发部分购房者的恐慌情绪。年关后，很多楼盘出来了，购房者选择多了，心态就不会像之前那么紧迫。以前只能买一个项目，当然天天来守着，但当眼前有五六个楼盘，就会慢慢选。

谈带装修房

房地产市场发展的必然趋势

四川房产在线：去年成都涌现很多带装修项目，当然有点被迫的意味，在装修的落实上，目前是一个什么样的状态？

张猛：带装修房是房地产市场发展的必然趋势，以后会越来越多，甚至可能发展到像其他国家一样，只卖带装修房。今年，银泰中心、花漾锦江等做的带装修项目都还不错，给成都带装修市场带来了示范效应。

但去年不少开发商做带装修房，是为了减少一点限价的损失。政府很快发现了开发商的这个套路，要求装修标准不能超房价的30%。这个时候，开发商在装修上可能投入得更少，这就必然导致后期交房产生巨大的经济纠纷。实际上，这段时间媒体已经报道得太多了，很多楼盘的实际交付达不到当初宣传的水平。

那这样的纠纷怎么解决呢？更多的以和稀泥为主，做得确实过分的，查处一下。并且现在开发商手上还有一把杀手锏，不服你就退房。但是看当初买房时的价格和现在的价差，客户是不会退的。