开发商激进拿地成为过去！一二线土地流拍数量升至六年新高

遭遇史上最严调控的楼市，再也看不到几年前频现“”的场景了。现在，似乎只要土地不流拍，就“谢天谢地”了。

据彭博消息，中原地产最新发布的数据显示，今年以来的土地流拍数量出现激增。1-11月，中国一二线城市的土地流拍数量升至282宗，创六年新高；成功拍出的地块大多也几乎是底价成交。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产企业资金链压力逐渐增大，他们对未来房地产市场前景的看法出现分化，许多企业的乐观程度有所下降。

土地流拍是指土地在拍卖过程中，地块无人出价或出价低于底价，导致交易无法进行的情形。

一二线城市土地流拍数量创纪录，只是全国土地流拍现象的缩影。今年以来，全国各地土地流拍事件频繁上演，截止到9月底，住宅用地流拍数量高达951宗，同比增长37.6%。流拍土地面积合计4189万平方米，同比增长111.4%，起始总额2130亿元，同比增长487.7%。

整体来看，土地市场转冷、低溢价乃至底价成交成为常态，土地流拍案例持续增多。而在楼市调控的背景下，众多房企融资压力增加，观望情绪浓重，普遍放缓新增拿地力度。

国盛证券数据显示，从省级层面来看，2018年前三季度土地流拍集中出现，多数省份同比增多。河南住宅用地2018年前三季度流拍数量超过百宗，山东、安徽以及浙江也是住宅用地流拍多发区。

31个省市中，有19个相较于2017年前三季度流拍增多，其中青海同比增长900%，天津同比增长600%，宁夏同比增长400%，流拍土地增幅居前。

而山东（同比减少1.14%）、湖北（同比减少29.41%）、内蒙古（同比减少11.54%）、云南（同比减少11.54%）、甘肃（同比减少12.50%）、辽宁（同比减少58.33%）、吉林（同比减少23.08%）、陕西（同比减少38.46%）以及重庆（同比减少60%）9个省市流拍现象有所减少。

国盛证券认为，土地流拍增多可以从供需两个角度来分析，一方面供给增多，另一方面需求减少。今年以来，政府推动结构性去杠杆，遏制地方政府增量隐性债务，地方政府通过土地供给进行融资的需求明显上升。

另外，限地价、限房价、竞自持、竟配建等成为热点城市推出土地的重要要求，对于房企来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，企业拿地更加谨慎。

国盛证券首席固收分析师刘郁表示，需要注意到一些一二线城市土地市场转冷，是地方政府主动调控的结果，而且卖地的绝对金额较大，虽然边际有恶化，但整体风险可能不大。而今年比较火爆的三四线城市，随着棚改货币化安置政策的调整，需求端面临萎缩，未来的土地成交情况可能整体也不太乐观。

土地流拍数量被视为房地产市场压力的先行指标，从以往经验来看，土地流拍数量增加，都出现在楼市陷入低迷之前。

2011年-2012年全国住宅用地曾出现流拍高峰，2014年-2015年土地流拍潮再度出现。这两次流拍之后，房地产市场曾陷入低谷，房屋成交量下滑、房价下跌等现象均随之出现。