出卖人在国外,他人代签的回迁买卖合同有效吗?

宜春房产楼盘网讯

小王的父母早年在京打拼,经过多年的积攒,全家人计划在北京购置一套房屋。

【基本案情】

小王的父母早年在京打拼,经过多年的积攒,全家人计划在北京购置一套房屋。因为积蓄不是很多,小王一家最终选定了一套回迁的商品房,因当时不能立即取得房产证,所以价格比市场上的其他商品房要便宜一些。

2007年9月,小王的父母通过中介公司联系卖方,因卖方李某本人在国外,所以他委托父亲老李来出售其名下单独所有的回迁房,经过几次电话沟通双方都比较满意。9月15日当天,小王一家及李某的父亲都到了中介公司处,当天李某从国外传真回了其签署的授权委托书及《北京市存量房屋买卖合同》,之后李某的父亲老李及小王的父亲老王在合同文本上签名。

合同约定:李某将其位于北京市海淀区某小区的508号房屋出售给小王的父亲老王,房屋总价款为58万元,双方约定待取得房产证之后再办理过户手续。合同签订后,小王一家如约支付了全部购房款,李某父亲也将房屋交付,此后小王一家将房屋装修并入住至今。

2013年年初,开发商通知房产证马上就下来了,让准备材料,可是没本想,小王的父亲突然收到法院通知,李某将其告了,李某认为其父亲老李与小王的父亲老王恶意串通,要求依法确认老王与老李签订的房屋买卖合同无效。

小王一家顿时懵了,小王和李某家住在同一个小区,每年李某从国外回小王一家还会碰到他,李某从未说过买卖无效的事,现在眼看房产证了,买卖合同怎么就无效了呢?

【法院判决】

北京市海淀区人民法院经过审理,认定李某主张老王与老李恶意串通损害其利益缺乏相应的证据支持,故判决：

驳回原告李某的全部诉讼请求 。

一审判决后,李某不服,持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院中院经过审理后,认为原审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决:

驳回上诉,维持原判。

【律师看法】

本案是一起典型的因回迁房买卖引发的纠纷,近年来由于北京市的房屋价格急剧攀升,房屋价值早已今非昔比,现在房产证取得后,很多出卖人找出各种理由欲反悔。

结合本案的情况,笔者认为房屋买卖合同有效,小王父亲与李某父亲不构成恶意串通。本案中双方签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示,且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属于真实有效的合同。

虽然李某本人没有当场签字,但是签约当日在中介公司处众人已经与其进行了电话沟通,且他本人也将签署的授权委托书及房屋买卖合同从国外传真回来。由此可见,其对房屋买卖一事是知情并且同意的,不存在所谓的“不知情”。

再者,当初李某购买此套回迁房仅花费了二十余万元,其在加价三十余后将房屋出售给小王的父亲,房屋成交价格与当时的市场价基本相当,父亲之间并不存在恶意串通的行为,亦不存在损害李某合法权益的情形。因此,李某主张小王的父亲与自己的父亲恶意串通损利益不能成立,房屋买卖合同并非无效,而应依法认定有效。

鉴于本案诉争房屋的房产证即将取得,笔者需要指出,在取得房产证后,李某应依据双方签订的房屋买卖合同中的约定,配合小王的父亲办理房屋过户手续。若李某无故不配合办理房屋过户手续,则小王父亲可以发函催告其在合理期限内办理过户手续,如李某仍不配合则小王父亲可依法通过司法途径解决。

另外,本案诉争的房屋性质上属于商品房,在实践当中没有交易限制.如果出卖人以尚未取得房产证为由毁约,则法院一般不会支持。因为,在现实生活中,回迁房及商品房的期房,一般取得房产证的时间周期都比较长,并不能因为没有取得房产证而否认买卖合同的效力。

针对目前回迁房买卖纠纷多发的情形,由于大部分购房人缺乏相关的专业知识,在自行成交的回迁房买卖中,购房合同中鲜有违约责任的约定,这就给了出卖人毁约的可乘之机,因为对其来讲毁约是没有任何成本可言的,如果毁约成功其可以收回一套房屋。

本案中,小王一家购房系通过中介公司成交,相关合同文本中已经有了违约责任的约定,比较有利于保护守约方的利益。由此可知,因回迁房取得房产证的时间周期较长,在购买回迁房时应在合同中明确约定违约责任,如果违约责任约定明确,则出卖人一般不会轻易反悔,至少在反悔之前会三思而后行。