割裂的全国楼市：一边降价百万，一边千人抢房
2020-10-19 09:29:48
/zhouqy
/魔都财观
2020年的全国楼市，太魔幻了
过去我们都说“全国楼市一盘棋”，但如今你现在仔细再看，会发现盘面上赫然都是“房住不炒”，“棋子”可以辗转腾挪，但都要遵守游戏规则的限制。随着大面上调控的收紧，楼市价值开始回归到城市的基本面。分化，成为了现在和下阶段全国楼市的关键词。如今割裂的全国楼市，一边是降价百万，一边是千人抢房。这是最近我在后台看到粉丝最多的感慨，也是很多买房人的心声。和一线行情火热不同的是，二三四线明显开始出现了二手房抛压。这一波以上海为代表的一线城市，二手房行情迅速量价齐升，如今的低总价笋盘压根不愁去化，甚至挂出来就被迅速吃掉。但下面的二三四线城市却远远要尴尬的多：新房限价供应充足、二手挂牌天量、争相降价却没有人看房……这一场属于楼市的降维打击，远远不是小打小闹地降个几万就可以了结。降价！降价！再降价！中介在朋友圈的百万降价房源让人眼花缭乱。当年的苏州园区限价神盘唐宁府，大户型一路从900万降到870万，再降到755万，如今700万也有人紧急抛售。而另一边，类似“房价跌回3年前”的标语和文章在网络上比比皆是，似乎在宣告各地楼市的艰难。翻一翻统计局发布的数据也不难知道，70个大中城市里，有27个城市的二手房正处在“跌跌不休”的状态。比较典型的就有苏州楼市，如今链家二手挂牌量已突破了10万套，但是在十一黄金周期间，整个苏州大市二手的周网签量却不足300套。不光是存量和去化之间的矛盾，供需之间的差距也越拉越大，如今的二手房东，多数都需要“打价格战”才能在市场上获得话语权。比较厉害的是，苏州二手价格跌幅也开始从过去的降2000/平慢慢抬到了6000+、8000+/平。没办法，现在苏州楼市非常现实，隔壁的限价新盘，房子新户型好社区配套又全，却比你老破二手价格低很多。郑州也比较典型，房价从18年的高位开始，一路盘整了2年还在下行通道，说它跌回了3年前也毫不夸张。2018年9月，郑州二手房均价约16336元/㎡；这意味着，一套郑州100平的二手房，在2018-2019年一年间就贬值了14.6万，两年间贬值接近18万。另外大家也要知道，这2年的均价，有不少的高价盘拉升，所以整体上的形势，远远比这还要严峻。巧合的是，我有位亲戚就在郑州定居，采访她得知：如今本小区的二手房即使是降价也很难卖。中原区月季公园站附近某小区一套直降11万，郑东新区绿城百合公寓也面临着一天降价30万的残酷局面。“等等再看看”、“价格或许还可以降降”、“新房好像更便宜”.. ...抱着观望心态的购房者越来越多。而那些急于出手、盘活现金流，亦或是想从楼市脱身的二手房东和炒房客们，如今真的是笑不出来。苏州和郑州，只是两个二线城市二手市场的缩影还有更多不为人知的城市，正在悄悄或争相降价打折。比如说南京楼市在1天里，出现了1079套真实的二手房降价打折！这些房源涉及南京多个热门板块，有江宁、江北、河西、鼓楼等，降价幅度从几万到几十万不等。除了房和优质地段依旧抗跌保值，更多的二手房正被新房打的毫无脾气。如果说中部和长三角城市还是在一涨一跌中拉扯，那么北部的济南、石家庄、青岛、天津却是在持续下行，东北、西部城市更是跌个不停。今年想要置换的二手房东挺惨的，没有选对城市的炒房客更惨。如果说二手魔幻，那二手房与新房之间的力量拉扯，则更加魔幻。这些出现二手房“抛压潮“的城市，却是一番新房市场抢破头的神奇现象。很多城市从十一售楼处打折促销开始，售楼部就热闹不休，购房者戴口罩看房、新盘网签量激增......前段时间浒关限价盘滨江东原·印江澜领证，备案均价约25550元/㎡，比周边二手倒挂5000/平。所以你在苏州限价新盘的开盘现场，看到的都是这样的场景：深夜排队、暴雨排队、人挤人、JC出动，最近的苏州新房市场，并不缺热门话题。再来看看郑州，从9月底预热到现在，降价、零首付、首付分期、送车位、送车……的海报就开始在郑州人的朋友圈流传。有趣的是，在这场郑州新房促销风暴前，河南房地产商们早就商议好了“抱团不降价”。9月17日，河南房地产商会会长闭门会在郑州召开，50多家大中型房企城市总悉数出席。参会的领导们观点普遍一致，降价促销对整个行业弊大于利。协会房企的负责人都在会上表示，：不带头降价。但现实是，河南龙头房企的“不降价联盟”似乎没能阻止新房市场房价的大面积下滑。位于郑州热门置业板块的金水北的和昌优地原价18000元/平方米，到9月底再次加推，带装修改为毛坯房，均价降至15500元-16500元/平方米；而位于郑东新区最炙手可热的北龙湖豪宅板块也扛不住市场的压力，一高端项目碧源荣府带装修房源均价4.5万元/平方米，目前推出一批内部购房，由带装修改为毛坯房，单价跌破3万元/平方米。首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位，买房送家电……今年的“金九银十”，郑州新房市场正在上演“花式”降价潮。“降价”“打折”成为今年“金九银十”郑州新房市场的高频词。所以你看，不管这个城市的二手房有多么艰难，新房市场总有办法找到突破口。有的是因为政府限价，可以看到肉眼可见的倒挂，倒挂5千、倒挂1万，买到就赚50、100万……有的是因为房企打折把房价打回了3年前，到了10月这个关键节点，三道红线、融资困局压顶，房企想的只会是：我怎么把去化和指标完成，过程不重要，老板只要结果。值得感叹的是，今年二三线这种新房市场局面，可能是买房人不错的机会。但如果你转身去看一线城市，会发现是一片行情良好和量价坚挺的趋势。这一波调控后，我们持续关注了深圳市场行情，会发现供需紧缺并没有让市场出现降价潮，反而更多购买力是被资格挡在了门口。在刚刚过去的9月，深圳的“金九”楼市创下了7年同比成交量新高，也是今年月成交量新高，共成交4871套，成交面积为48.79万平方米。相比火热的新房市场，二手房市场则几近冰点。9月，深圳二手房成交量继续大幅下滑，四个月以来，成交量首次不足万套，仅成交8820套，环比减少22.1%。但奇怪的是，即使二手成交量腰斩，但深圳二手房价格依然坚挺，业主心理预期乐观：“降价是不可能降价的。”有趣的是，大家经常还调侃深圳业主：新政之后，我还想再涨个价。和充满希望的深圳业主相比，上海的业主也在真实经历“横盘3年鲤鱼打挺”的快感。上海新房连续2月8000套+，二手房突破3.1万套大关，上一次上海二手房成交量单月出现“3”字头，还是2016年9月。普通二手房的涨幅不高，但这一波上海行情中最厉害的莫过于房。从年后开始，房率先迎来了新的独立上涨行情。短短3个月的时间，部分低总价房就迎来了接近20%的涨幅。最厉害的是，只要跳涨把低总价笋盘吃掉之后，整个房的总价门槛就会一下拔高，最高的涨幅甚至到了夸张的42%+。这种连锁反应，现在仍然在持续。房的跳涨，比上海新房认筹火热还要明显。受“政策市”影响颓势了3年的北京楼市，也迎来了回暖行情。9月北京二手房成交量17259套，创下今年月度次高，仅次于今年5月的17309套；环比8月增加1202套上涨7.5%、同比大涨40%。值得注意的是，北京网签量已经连续5个月超1.6万套。今年第三季度，北京二手房网签量是4.97万套，达到了2018年以来的季度新高，价格也在小幅上涨。广州在深圳调控之后，也在临深大涨中迎来了新行情，基本面好的片区都是一波上涨。所以你看，一边是二线城市的业主降价百万，一边是一线的业主惜售、跳涨、量价齐升。在全国楼市我们可以看到的形势是：如今一线楼市依旧坚挺，二三四线持续受挫。在政策面的打击下，楼市少了很多炒作成分，真正的基本面开始浮出水面。很显然，市场割裂的背后，会是持续的分化。一线城市仍旧会有行情，这一波涨幅来自市场推动，二三四线城市受政策压制，短期压力很大。这一波行情里，一线城市是调控最早的，也就是整个房价体系是健康的，另外城市的基本面又非常良好，加上现在连上海都放宽了落户，如果北京能够跟进的话，那么一线城市就全部都在“下场抢人”。这对于购买力的涌入，是非常恐怖的，并不是二三四线放开落户那样小打小闹。反观二三四线城市，可能依旧会横盘冰冻2年。“限价打新”行情会持续，但二手会进入下行通道，尤其是差的、差的地段、差的产品。最后依旧是魔都财观的实操环节，从一线市场的肉身调研分享给大家几个建议：1、选对城市这句话已经说烂了，但依旧要说，有机会有资格一定要有一套一线城市的房子作为抵御仓位。就算短期看买入时机和板块不是那么好，但时间和城市的发展规划，一定能够解套创造新高。二线也没关系，长期依旧是看涨的。短期回撤是调整仓位的好时机，把差的资产置换掉，耐心等待下一波行情。2、当下的分化行情，投资请好好审视现金流，刚需自住要更注重产品和性价比，做好长期持有准备，楼市再也不是短期赚钱的市场。地段30%+30%+产品力（户型、小区配套等）10%+商业10%+利好（交通、产业、环境）10%+其它（10%）。现在即使是二手房回撤的城市里，好地段和好的房子，依旧在涨，其他的往后靠。能， 但逻辑有些变化。学会看新房供应、学会看二手库存、学会看政府操盘。这一波行情中，高库存和操盘能力弱的城市，一直在跟供应，这是一个非常不好的恶性循环，买房请避开。5、楼市分化，但长期看依旧是普通人最好的财富沉淀池，小白不要盲目去炒股玩基金。现在的A股和大多数基金产品我就不吐槽了，但只要在楼市里坚持学习新逻辑和打法，依旧可以实现财富跃迁。
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