银川阅海西、七子连湖等5个片区土地征收开发调整方案出炉!

3月19日，银川市自然资源局发布“关于对《<银川市金凤区2021-2022年土地征收成片开发方案>调整方案》主要内容公示并征求意见的公告”。
公告显示，为规范土地征收成片开发行为，促进地方经济社会高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、自然资源部《土地征收成片开发标准》、《宁夏回族自治区土地征收成片开发标准实施细则(试行)》等有关规定，金凤区政府组织编制了《〈银川市金凤区2021-2022年土地征收成片开发方案〉调整方案》，现对该方案主要内容进行公示，公开征求社会公众意见，欢迎各界各部门及广大市民积极参与。公示时间为2024年3月19日至2024年3月28日。

据了解，原《方案》中，涉及用地调整的成片开发范围总面积802.2813公顷，土地征收范围总面积413.2244公顷，拟实施项目个数为170个。调整后，成片开发范围总面积859.1717公顷，土地征收范围总面积462.1701公顷，拟实施项目个数为183个。

《<银川市金凤区2021-2022年土地征收成片开发方案>调整方案》主要内容

　　一、方案调整概述

　　(一)方案调整背景

　　《银川市金凤区2021-2022年土地征收成片开发方案》已于2021年12月27日取得《自治区人民政府关于银川市兴庆区、金凤区、西夏区2021年-2022年土地征收成片开发方案的批复》(宁政函〔2021〕107号)。自《方案》批准实施以来，因3年新冠疫情影响，经济运行压力较大，成片开发项目落地实施动力不足，同时《银川市国土空间总体规划(2021-2035年)》已报自然资源部待审，城镇开发边界内用地布局优化调整完成，考虑金凤区2024-2025年实际用地需求，根据《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准>的通知》(自然资规〔2023〕7号)文件中“土地征收成片开发方案经批准后，应当严格按照方案确定的范围、时序安排组织实施。因国民经济和社会发展年度计划、国土空间规划调整或者不可抗力等因素导致无法实施的，可按规定调整土地征收成片开发方案”的要求，编制《〈银川市金凤区2021-2022年土地征收成片开发方案〉调整方案》(以下简称《调整方案》)，以保障建设用地供给，合理安排土地征收时序，促进土地集约节约利用。

　　(二)方案调整必要性

　　(1)落实宏观政策要求

　　编制本《调整方案》，旨在全面落实习近平新时代中国特色社会主义思想，全面贯彻落实习近平总书记视察宁夏重要讲话精神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，坚定不移贯彻新发展理念，全面落实自治区党委十三届全会精神，落实《中华人民共和国土地管理法》和《土地征收成片开发标准》等法律法规具体要求。

　　(2)保障建设用地供给

　　编制《调整方案》，明确2024-2025年银川市金凤区新增成片开发用地的位置、范围、拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划等，为金凤区北部片区、阅海西岸片区、金凤区中南部片区、银川经济技术开发区片区、七子连湖周边片区建设项目更快落地创造条件，为合法合规征收集体土地提供依据。

　　(3)加强节约集约用地

　　通过对金凤区开发边界内利用率低、基础设施不完善的集体土地进行盘整与开发，提高土地利用效率和产出效益，增加城镇建设用地有效供给，促进土地节约集约利用和优化配置，为银川市经济社会持续健康发展提供强劲动力。

　　(4)促进相关规划实施

　　通过对项目区进行成片开发，能够促进银川市国土空间总体规划、金凤区各片区控制性详细规划等规划传导要求、指标有序落实，逐步实现规划明确的发展和建设目标，体现规划的法定性、时效性和指导价值。

　　(5)推动区域协同发展

　　通过对项目区进行成片开发，以空间规划为引领，进一步推进银川都市圈内基础设施互联互通、产业发展集群集聚、生态环境共保共治、公共服务共建共享和城市联动协同发展，提升区域综合实力和竞争优势。

　　(三)实施时限

　　《调整方案》的实施时限为2021-2025年。

　　二、方案调整情况

　　(一)拟实施项目范围调整

　　1.原《方案》项目调整情况

　　《方案》拟实施项目用地用途与上报待批的《银川市国土空间总体规划(2021-2035年)》或各片区动态维护、优化调整的控制性详细规划确定的规划用途不符，需对原《方案》拟实施项目的用地范围(涉及成片开发范围和土地征收范围)及规划用途进行调整。调整后，《方案》拟实施项目的个数、用地范围、用地用途均发生了变化。

　　原《方案》中，涉及用地调整的成片开发范围总面积802.2813公顷，土地征收范围总面积413.2244公顷，拟实施项目个数为170个。调整后，成片开发范围总面积859.1717公顷，土地征收范围总面积462.1701公顷，拟实施项目个数为183个。

　　2.调入项目情况

　　《方案》调整后共调入成片开发范围238.3990公顷，新增土地征收范围229.1142公顷，共涉及69个项目，位于5个片区。其中，金凤区北部片区调入39个项目，调入成片开发范围81.4285公顷，土地征收范围75.7699公顷;阅海西岸片区调入21个项目，调入成片开发范围121.6956公顷，土地征收范围121.6948公顷;金凤区中南部片区调入2个项目，调入成片开发范围16.2955公顷，土地征收范围16.2955公顷;银川经济技术开发区片区调入6个项目，调入成片开发范围18.2685公顷，土地征收范围14.6431公顷;七子连湖周边片区调入1个项目，调入成片开发范围0.7109公顷，土地征收范围0.7109公顷。

　　(二)土地征收时序调整

　　《方案》调整后，2023年已实施8个项目，将未实施的30个2021年项目调整至2024年实施，145个2022年项目调整至2025年实施。新调入69个项目，其中15个安排于2024年实施，54个安排于2025年实施。

　　三、调整后方案

　　(一)基本情况

　　《调整方案》涉及5个成片开发片区，为金凤区北部片区、阅海西岸片区、金凤区中南部片区、银川经济技术开发区片区和七子连湖周边片区(见图1—图6)。


图1 调整后《方案》片区位置示意图


图2 《调整方案》金凤区北部片区用地范围示意图


图3 《调整方案》阅海西岸片区用地范围示意图


图4 《调整方案》金凤区中南部片区用地范围示意图


图5 《调整方案》银川经济技术开发区片区用地范围示意图


图6 《调整方案》七子连湖周边片区用地范围示意图

　　调整后，片区总面积1122.8439公顷，其中：建成区面积25.2732公顷，成片开发范围总面积1097.5707公顷(包含土地征收范围面积691.2843公顷、国有土地面积406.2864公顷)。各片区开发范围内基础设施、公共服务设施和其他公益性用地比例要求、涉及调整地块征求意见情况等符合《土地征收成片开发标准》的有关规定。(见表1)。

　　土地征收范围中，经营性用地拟征收272.8397公顷，公益性用地拟征收418.4446公顷。

表1 调整后土地征收成片开发用地范围统计表


　　调整后，实施期内金凤区成片开发范围内拟安排实施项目252个，共征收用地面积691.2843公顷。其中，2023年已实施8个，征收用地面积24.9405公顷;剩余项目分两年实施，2024年实施45个，征收用地面积104.4705公顷;2025年实施199个，征收用地面积561.8732公顷。

　　(二)合规性分析

　　1.符合“三区三线”约束要求

　　《调整方案》片区范围不占用永久基本农田和生态保护红线，全部位于城镇开发边界范围内，且片区范围内不存在有保护价值的建筑物、构筑物、古树木等，可以进行土地征收成片开发。

　　2.符合相关规划要求

　　(1)符合国土空间总体规划情况

　　《调整方案》拟实施的项目用地用途符合上报待批的《银川市国土空间总体规划(2021-2035年)》确定的管控要求。

　　(2)符合详细规划情况

　　《调整方案》与银川市金凤区各片区控制性详细规划确定的规划用途一致。其中金凤区北部片区与《银川市金凤区正源街以东片区控制性详细规划及城市设计》《银川阅海中央商务区(东区、西区)控制性详细规划》和《银川阅海经济核心区北部片区控制性详细规划》确定的规划用途一致，阅海西岸片区与《银川站两侧及阅海西侧地区控制性详细规划》和《银川市金凤区环阅海片区控制性详细规划及城市设计》确定的规划用途一致，金凤区中南部片区与《银川市金凤区砖渠村片区控制性详细规划》确定的规划用途一致，银川经济技术开发区片区与已调整的《银川经济技术开发区高端产业综合配套区控制性详细规划》(该规划调整成果于2024年1月19日经局务会研究并通过，2月25日完成公示)确定的规划用途一致，七子连湖周边片区与《银川市金凤区南部片区控制性详细规划》确定的规划用途一致。

　　(3)符合国民经济和社会发展规划情况

　　《调整方案》调入项目符合《银川市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》和《银川市金凤区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》确定的区域发展方向，符合银川市和金凤区2024年国民经济和社会发展年度计划。

　　3.符合节约集约用地要求

　　《调整方案》严格按照国土空间规划，统筹谋划、有效指导片区土地合理利用及分期实施，根据项目建设需求明确时限，按照详细规划确定的容积率、建筑密度、建筑高度、用地面积等进行建设，避免新产生批而未供或闲置土地，符合节约集约用地要求。

　　(三)耕地占补平衡落实能力分析

　　《调整方案》成片开发范围新增建设用地需占用耕地446.3385公顷。其中有158.0466公顷实际已取得建设用地批复，剩余288.2919公顷耕地需要占补平衡，其中：水田188.3550公顷，国家平均利用等为8.56等;水浇地99.9369公顷，国家平均利用等为8.61等。

　　根据《自然资源部 农业农村部 国家林业和草原局关于严格耕地用途管制有关问题的通知》(自然资发〔2021〕166号)要求，非农业建设占用耕地，必须严格落实先补后占和占一补一、占优补优、占水田补水田，积极拓宽补充耕地途径，补充可以长期稳定利用的耕地。以上耕地占用由银川市自然资源局统筹调剂从银川市辖区耕地占补平衡动态监管系统中剩余耕地占补平衡指标中进行补充，不足部分通过实施高标准农田项目、土地整理开发项目，积极恢复优质耕地，新增水田指标专项用于落实补充耕地任务。

　　(四)安置补偿情况

　　1.集体土地上建筑物及构筑物补偿标准

　　集体建设用地上的建筑物及构筑物征收安置补偿价值根据《银川市人民政府关于印发银川市辖三区地上附着物和青苗补偿标准的通知》(银政发〔2023〕25号)，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定，实际征收以最新文件为准。

　　2.集体土地补偿标准

　　集体土地征收补偿标准依据《自治区人民政府关于重新公布自治区征收农用地区片综合地价的通知》(宁政规发〔2023〕4号)。

　　(五)公益性分析

　　片区公益性用地总面积653.1243公顷，占片区总面积58.17%，符合《土地征收成片开发标准》和《宁夏回族自治区土地征收成片开发标准实施细则(试行)》对公益性用地占比超过40%的要求(见表2)。

　　其中，已建成公益性用地总面积13.9621公顷，为公用设施用地、教育科研、公园绿地和城市道路用地等;待开发公益性用地总面积639.1622公顷，为教育科研、医疗卫生、体育场馆、公用设施、文化设施、公园绿地、道路及交通场站用地等，片区开发优先建设市政基础设施。金凤区在成片开发过程中保障公共利益用地项目先行，有利于政府统一组织实施基础设施建设，统一加快推动区域的开发建设;有利于改善人居环境，提高区域内人民生活水平，完善基础设施和公共服务设施，促进区域协调发展;有利于实现上报待批的《银川市国土空间总体规划(2021-2035年)》设定的发展和建设目标，体现规划的指导意义。

表2 调整后《方案》片区公益性用地情况汇总表


　　(六)效益分析

　　1.经济效益评估

　　通过实施《调整方案》，可带动建筑、建材、冶金、化工、机械、电子、能源、交通、金融、市政、文化旅游等10多个行业、40多个相关产业的发展，有效拉动国民经济增长和财政增收。

　　2.社会效益评估

　　通过实施《调整方案》，有效增加基础设施和公共服务设施供给，快速提高城市公益性产品服务水平，显著拓展城市空间和扩大城市容量，加快城镇化进程，不断创造新的就业机会，快速改善城乡人居环境，促进城乡统筹发展。

　　3.生态效益评估

　　通过实施《调整方案》，可以新增各类绿地270.5431公顷，通过增加居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地等，增加城市绿化种植覆盖面积，使区域绿地率和人均绿地面积得到明显提高，大大优化当前蓝绿空间布局，显著提高片区内生态环境品质。

　　(七)公众参与情况

　　1.公开征求意见情况

　　2023年12月7日，金凤区政府组织有关专家和金凤区自然资源局、发展和改革委员会、财政局、土地整理中心、贺兰山街道办事处、上海西路街道办事处、满城街道办事处、黄河东路街道办事处、长城中路街道办事处、丰登镇等部门，研究《调整方案》，并形成了会议纪要：会议明确，原则同意《金凤区2023-2024年土地征收成片开发方案》，由土地整理中心负责，根据会议意见建议修改完善，征求司法局和政府法律顾问意见建议后报自治区、银川市相关部门备案。会后，金凤区土地整理中心征求金凤区人大常委会、金凤区政治协商委员会意见，均反馈无意见。

　　2024年1月31日，金凤区土地整理中心组织相关专家、公众代表与有关部门参加《〈银川市金凤区2021-2022年土地征收成片开发方案〉调整方案》论证会议，专家提出修改意见，已对意见进行修改。

　　2024年2月2日，银川市自然资源局邀请规划、土地管理等方面的专家，部分市人大代表、政协委员及市发改委、工信局、财政局、人社局、生态环境局、住建局、交通局、水务局、农业农村局、文旅局、设计局、市政管理局、园林局、经开区管委会、金凤区人民政府等部门对《调整方案》进行评审。专家、人大代表、政协委员及部门就《调整方案》进行了深入讨论并从多个方面提出修改意见，形成了审查意见：《调整方案》编制基础工作扎实，文本内容完整，提出的实施内容符合市辖三区实际，符合《中华人民共和国土地管理法》(2019年修订)和《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准>的通知》(自然资规〔2023〕7号)相关要求，原则通过;安置补偿文件用《自治区人民政府关于公布自治区征收农用地区片综合地价的通知》(宁政规发〔2023〕4号);建议进一步核实最新规划及拟实施项目情况，补充原方案已实施项目情况分析内容;其他意见详见评审意见表。

　　2.征求成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见

　　《调整方案》调入地块涉及集体土地，以行政村为单位，采取集中会议形式，由7个行政村、3个社区分别组织村民代表征求意见，三分之二以上农村集体经济组织成员或村民代表同意。