春节前房贷首付比例再下调意味深长

春节前，央行再度携手银监会出楼市大招。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。春节前降低首付比例，央行这一动作该如何解读?

国泰君安(17.26,-0.220,-1.26%)：楼市注入强心针 一系列政策将加速落地

国泰君安发布报告称，房贷首付政策的再次降低对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

国泰君安地产策略小组认为，这是继去年330新政后，房贷首付政策的再次降低，本次调整可以理解为首套房首付下调5个百分点，二套房首付下调10个百分点。

分析师认为，政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存(限购城市特指北上广深及三亚)，通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。2015年房地产开发投资增速仅为1%，土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%，整体较为低迷。

分析三认为，地产长周期见顶，房价高位，政策放松所带来的成交活跃有待观察。但较之货币政策的刺激，降低首付对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。而效果仍需要看银行层面的执行意愿，预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，但不宜过高估计。

此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭贷款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月;20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激更大。

综上所述，国泰君安认为，地产板块经历前期的深幅调整，估值优势尽显，具备突出的“行业比较优势”，在具备估值优势，且政策频繁吹暖风的情况下，应加大地产板块的配置，维持“增持”评级，重点推荐优质超跌龙头和“转型”标的：格力地产(17.42,0.450,2.65%)、中天城投(7.31,0.220,3.10%)、保利地产(9.18,0.140,1.55%)、华夏幸福(23.91,1.170,5.15%)、招商蛇口(15.36,0.330,2.20%)、苏宁环球(0.00,0.000,0.00%)、宝安地产(10.74,0.980,10.04%)、金科股份(3.86,0.150,4.04%)和新城控股(13.00,0.350,2.77%)等。

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