新房升温二手房遇冷 烟台新房市场还在起飞？

烟台最近的房价变化让人有些望而却步，新房价格对比去年上涨近一千每平，这个数字可太不妙了，百平的房子直接贵了近10万，于此同时，新房库存也在往上增长，一个量价齐增的场面形成了。即便如此依然手房市场却进入了下行阶段，烟台房价还会降吗？

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最近住建部门很忙，地方各城市也很忙。

楼市调控一再升级，深圳、宁波、东莞、无锡、常州、长春等城市均出台了收紧政策;

前段时间“网红”城市成都也出台了15条楼市调控措施;

“十一”前，唐山直接提高了二套房的首付比例;

节后工作第一天，徐州发布楼市新政，新房备案价格一年内不得调整。

今年楼市的风向很不太一样，先是“大哥”带头吹起总号角，然后是小弟们纷纷跟进，不老实的还要被再敲打敲打。

房住不炒的主基调没有变，楼市调控是政策的不断强调与循环。

调控的落脚点也开始越来越细化，不再是过去简单粗暴的三板斧：限购、限售、限贷，如今已是细致到“量身定做”的程度：限摇、限离婚、倾斜无房户。

虽然烟台没有出台什么调控政策，也没有被相关部门敲打警告，但这并不代表烟台楼市就是风平浪静的。

一边是调控政策的步步紧逼，一边是土地市场的溢价频出。

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2020年8月26日，烟台市自然资源和规划局发布了《关于公布烟台市城区国有建设用地基准地价的通知》，烟台调整新一轮城区土地级别和基准地价。

住宅用地最高12000元/平，最低别3300元/平，这与2017年公布的烟台基准地价相比，均有一定幅度的上涨。

其中，住宅用地Ⅰ级比2017年上涨了74%，Ⅵ级比2017年上涨了94%，几近翻番。

这就使得此后的土地市场，即使是底价成交，楼面价也会比以往要高出很多。

2019年烟台土地成交楼面价为3113元/平，而到了2020年上半年，楼面价上涨到了3565元/平，而在下半年年的7-8月份，平均楼面价更是超过了4000元/平。

除了基准地价的上涨外，溢价率也在增加，比如5月份的平均溢价率超过了65%。

两者相互叠加，“造就”了楼面价的高企。

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过完这个史上最长“十一”，对于我们普通人来说，2020年的公休假期就全部休完了。同样，对于所有的开发商，也意味2020年最长的，也是最后一个大型销售季，也就基本过完了。

虽然还有一个四季度，但做过房地产营销的人都知道，一年的业绩基本上已经定型，这一年也就大体如此了。

所以，在这个假期中，各大小开发商都是铆足了劲展示、促销，但实际情况如何呢?

因为网签时间的问题，我们稍微延后一些时间来看“十一”的成交情况，10月5-11日，新增供应量为0，成交量也仅有6.3万平，是7月底以来单周成交最少的一次。

这样的情况累加起来，就导致了库存量的一路上扬。

根据腾策的数据，截止9月底，烟台地产市场库存量已经超过718万平，去化周期接近两年。

然而，与此截然相反的是，成交价格却还在坚挺，甚至上涨。

9月份，烟台新房成交均价为11827元/平，比上半年上涨了近400元/平，比2019年上涨了接近1000元/平。

一边是高企的库存量，一边是上涨的高房价。

然而，在新房市场看似火热的背后，是二手房市场预期的下坡之路。

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如果说新房市场的成交价格反映的是当下的市场水平，那么，二手房市场的价格反映的是对市场的预期，特别是挂牌价格的变动。

根据诸葛找房的数据，在以往的二手房市场中，挂牌价有涨有跌，基本维持在13100元/平左右。

但在最近，二手房挂牌价已经连续下跌了9个周，最近一周的挂牌价已经降到了12778元/平，虽然降价幅度不大，但降价的趋势有些可怕。

再来看另一个数据，24降价二手房。

从上边的数据可以看出，多个房源的挂牌价在24内降价，降价几万元很普遍，有的甚至降价十万、二十万不等。

一边是新房价格的上涨，一边是二手房预期的下跌。

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但是，对于我们这些普通的购房者来说，第四季度的意义或许和以往有很大不同。

楼市的热度一定会降下来，楼市调控的声响在多个城市连击。

这已经很明确的告诉我们，什么是“房住不炒”，什么是“不把房地产作为经济短期刺激手段”，做大、做强实体经济才是重中之重。

距离2020年底只有两个半月了，楼市的风向不会再变了。

对于一些明智的开发商来说，营销的重点已经从卖房转向了回款。所以，降价刺激可能会是一种手段。