2018年运城市中心城区房地产市场情况分析

近几年，我市的房地产业在稳定中持续发展，城市面貌发生了巨大变化，住房品质和居住环境不断提升，特别是2017年以来，在市委、市政府的正确领导和大力支持下，紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大对房地产市场的调控力度，房地产市场呈现平稳发展的良好势头。

一、房地产开发企业情况

中心城市现有房地产开发企业133家，其中：一级资质开发企业3家，二级资质开发企业14家，三级资质开发企业19家，四级资质开发企业46家，暂定资质开发企业51家。一级资质开发企业仅占总量的2.25%，三级资质以上开发企业仅占总量的27.07%，具有较强的开发能力和抗风险能力的开发企业不多。

二、商品房库存情况

截至2018年底，中心市区商品房待售面积65.94万平方米，按照2018年月均销售量计算，消化周期约7.1个月。商品房可售面积243.6万平方米，消化周期18.8个月，商品房现房和包含现房在内的期房库存面积均在合理范围之内。

三、商品房在建及土地供应情况

截至2018年底，中心城区商品房在建项目93个，施工面积约932.7万平方米，其中：2018年新开工面积约207万平方米。

2018年中心城区投放市场用地582.03亩。截至2018年底，中心城区批而未供住宅兼容商业用地面积约1700亩。供而未建的住宅兼容商业用地面积约714亩。如果按容积率3.0计算，还能建设约142.94万平方米住宅或者商业。

四、商品房销售情况

2018年，中心城市商品房销售面积约111.07万平方米，销售额约46.71亿元。其中，住宅销售面积约104.77万平方米，销售额约42.18亿元；非住宅销售面积约6.3万平方米，销售额约4.53亿元。

销售价格约每平方米4000-6800元，东部(外滩玺园、滨湖一号等)商品住宅成交价在每平方米6800元左右；北部(晋府壹号、鑫地·理想城等)商品住宅成交价在每平方米6000元左右；西南部多为棚户区改造项目，商品住宅成交价在每平方米4000-4500元。（以上为2018年房价）

去年下半年，房价较高的东部和北部部分项目(晋府壹号、滨湖一号、外滩玺园等)出现排队买房现象，表现出居民对高品质住房的需求明显增加。

五、房地产市场发展预测

一是市场预期恢复稳定。2018年,市政府采取加大土地市场投放量、降低预售门槛、加强预售资金监管等措施加大加速市场供应，供求矛盾较上年有所缓和，市场趋于平稳。

从居民住房需求分析，我市居民正值换房改善期。2018年，居民的刚性住房需求和改善性住房需求仍旧保持上升势头。从中心城市发展规划分析，住房刚性需求量较大。

截至2018年底，中心城市常住人口约71万人，按照我市发展规划，2035年，中心城市常住人口将达到200万人，按照每3.5人一套住房计算，需要36.9万套住宅，约4428万平方米，平均每年需增加约260.5万平方米住宅供应量。

从周边城市房地产价格分析，住宅价格仍然偏低。周边城市临汾市市区住宅销售均价约每平方米6000-8000元，西安市住宅销售均价约每平方米10000-13000元。与周边城市相比，中心城市商品房价格还有较大的提升空间。

二是东部新区、北部新区成交亮眼。从区域市场供求来看，市城区发展的方向性，使客户分别向东部、北部分流，市场热度从中心向东、向北转移。东部新区与运城经济开发区相接，北部新区与高铁、第一医院结合，企业和产业增多，房产增量空间较大。市场向好，供需两旺，区域价值在2018年得到了进一步提升。

三是改善型置业成“新刚需”。不同于以往盛行的90平左右小户型住房，144平大户型面积段的住宅销量呈上升趋势。经历了初次置业，我市房地产市场逐渐进入改善性需求爆发阶段,“以房换房”的置业需求成为楼市新动力。加之国家人口生育政策放开，家庭人口结构出现变化，大户型消费还将持续释放。

就购买人群及住房需求看，住房市场呈现差异化趋势，刚需购房者和改善型购房者各据半壁江山。在新房供给存在缺口，难以满足市场需求的情况下，户型小、总价低的二手住房为刚性需求提供了更多的选择余地。

特别是进入新时代以来，国家和省对运城的城市职能担当提出了更高的要求，要形成“区域中心城市”、“省域副中心城市”，进一步强化大运城核心区的中心城市引领作用，到2035年大运城核心区常住人口规模达到200万人，城镇化率达80%左右，城镇人口约160万人，城市的竞争力将进一步增强，改善型需求及刚性需求将逐步释放，运城房地产发展潜力巨大。