住宅维修基金能网上交了？如何用好才是关键

住宅维修基金是每位业主都需要交纳的，也是随着时间推移保持房子各种维护的“养老钱”。近日北京房资金管理中心本月发布通知，业主个人可以通过线上扫码交存商品住宅专维资金。这一通知的下达意味着交纳住房维修基金变得更加方便了，预计不日将实现普及全国。

近期正准备买房的小林，在了解到上述消息后，有了以下的疑问：线上如何交?专维资金具体要交多少?是每次买房都要交吗?小林还提出，一个小区的专维资金动辄上千万元，这笔房子“养老金”究竟如何使用呢?

解答：

一直以来，专维资金如何交款、如何使用都备受关注，很多小区都面临“交费难”、“动用难”的问题。此次新政的出台，让北京业主们交款更简单了，无疑是一个便民的好消息。与此同时，随着《民法典》将于明年实施，专维资金的使用门槛也会有所降低，业界认为其利用率也将会进一步提高。

新增线上交存方式，扫描二维码可交款

北京此次的新政，对于个人交存专维资金的，实际上是增加了扫描二维码交款的方式。具体操作流程也很简单，业主(购房人)在收到“交款通知”后，登录住房资金管理中心网站的“专维资金个人在线支付”频道，输入交款通知上记载的申请编号和业主姓名，获取交款二维码，再使用移动支付工具进行交款就可以了。

而在此之前，业主交专维资金，一般是通过开发商代交或者个人到银行柜台交存。当然了，如果有需要，今后也依然可以这样交。

专维资金具体要交多少?《住宅专项维修资金管理办法》(简称“管理办法”)规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米交存首期专维资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，各地可根据实际情况具体确定。

按照北京的规定，首期住宅专项维修资金的交存标准主要为：多层住宅为100元/平方米;高层住宅为200元/平方米。也就是说，如果小林购买一套100平方米的多层或高层住宅，需要交存的专维资金应该为10000-20000元，具体情况可以向各区住房资金管理中心咨询。

那么，专维资金是不是每次买房都要交呢?实际上，只需要交“首期”，也就是买新房时交一次。根据规定，业主在办理房屋入住手续前，需要完成专维资金的交存。也就是说，如果小林买新房的话就要交，如果其买的是二手房，就不需要交。

不过，专维资金的交存并不是一劳永逸，上述“管理办法”提出，业主分户账面专维资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

小区上千万的房屋“养老金”，如何才能用?

如果按上述北京专维资金的交存标准来看，一户业主往往需交几千或几万元，假设小区超过千户，那么专维资金动辄就有上千万元。这笔房子“养老金”，究竟可以怎么用呢?

首先，咱们先明确一下使用范围，专维资金能用在哪儿呢?根据上述管理办法，专维资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

那么，如果小区上述公共部位出现问题，怎样才能动用专维资金用于维修呢?目前来看，根据物权法的规定，一般情况下，需由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议，业主大会或占总人数三分之二以上(包括人数要到三分之二，还有占的专有面积要到三分之二)的业主讨论通过。符合上述条件后，物管公司和业委会提出申请，相关部门审核同意后，再由专户管理银行将所需资金划转至维修单位。

事实上，此前由于上述“双三分之二”条件的限制，在有限的时间内，业主们往往难以达成一致，公共维修资金利用率很低。

不过，这种情况很快将得以改善。今年5月28日表决通过的《民法典》，降低了通过“专维资金使用”这一事项的表决要求，将原来物权法要求的“三分之二”比例，下调为“双过半数”。也就是说，经参与表决的“专有部分面积二分之一以上的业主，且人数二分之一以上的业主”同意，就可以使用专维资金。

需要注意的是，《民法典》将于明年1月1日起实施，那么在此之前，仍需要“双三分之二的业主”表决通过哦!