落实“房住不炒”我国房地产市场出现分化背离现象

 随着“房住不炒”定位落实，决议我国房地产市场运转的政策、货币变量发作较大改动，在政策层面严厉打击房地产市场投机炒作行为，在货币资金面从严管控房地产融资。在这两大要素的综协作用下，2016年以来住宅市场热度显著降温，但思索到市场对政策和货币变量反响的及时性，以及住宅开发周期和调整滞后、三线四线城市住宅“去库存”等要素，当前我国房地产市场呈现了区域分化和市场背叛现象。

  一是热点城市房价有所回落，而非热点城市房价继续上涨。据国度统计局发布数据，2017年12月份，一线城市新建商品住宅价钱环比持平，二手住宅价钱环比降落0.1%，但二、三线城市新建商品住宅价钱环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均稍微扩展0.1个百分点;二手住宅价钱环比均上涨0.3%。二是商品房销售面积增长连续放缓，而土地置办面积动摇上升。2017年1-12月，全国商品房销售面积同比增长7.7%，相比2016年大幅放缓;而同期房地产开发企业土地置办面积增速同比增长15.8%，远高于2016年。三是房地产开发投资增速连续回落，而房地产业景气指数持续上扬。据国度统计局数据，2017年1-12月，全国房地产开发投资同比名义增长7.0%，增速较年内高点回落2.3个百分点。2017年12月，房地产开发景气指数为101.72点，为年内最高点。四是房地产融资增速回落，而土地成交价款高速增长。2017年末，全国钱房地产贷款同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点;全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。而同期全疆土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速同比进步2.4个百分点。

  楼市区域分化和市场背叛现象反映出市场预期正在改动。当前我国房地产市场之所以会呈现分化和背叛现象，是由于正处于楼市次序重建和预期重新锚定的关键时期。

  一是房地产业作为中央经济增长稳定器作用的预期正在改动。过去一段时间以来，房地产业拉动中央经济增长的作用被过度倚重，一定水平固化了楼市开展途径依赖，因此强化了房价上涨预期，积聚了市场风险。去年以来，“房住不炒”的明白定位，奠定了房地产市场调控的根本方向。在深化供应侧构造性变革和加快建立创新型国度的请求下，特别是过去几年住宅供求关系明显改善的状况下，中央创新驱动开展与开展房地产业存在一定抵触，房地产市场运转的逻辑曾经发作基本性变化。可见，房地产业在稳定中央经济增长作用的预期曾经在改动。

  二是房地产市场加杠杆投资的预期正在改动。随着居民家庭杠杆程度的快速上升，家庭债务风险压力显著增加。特别是2016年以来热点城市居民加杠杆购房的风险正在显现，按揭贷款利率上升和房价呈现松动，招致家庭债务担负和财务情况呈现较为明显的恶化。2017年固然呈现了应用个人消费贷款、个人运营贷款违规停止楼市炒作现象，但随着热点城市房价回落，市场投机炒作动力将会缺乏。这阐明，房地产市场加杠杆投资的预期正在改动。

  三是热点城市房价刚性泡沫的预期正在改动。据国度统计局发布的数据，2018年1月份一线城市新建商品住宅销售价钱同比由上涨转为降落，二手住宅销售价钱涨幅连续16个月回落，本月比上月回落0.5个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价钱同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。这标明，在过去楼市急剧升温过程中市场深信热点城市房价“刚性泡沫”的预期正在改动。

  四是住宅是良好投资种类的预期正在改动。住宅投资价值在于供应缺乏弹性，因此价钱上涨动力充足，合适大资金停止炒作。但随着热点城市增加了多主体供应、多渠道保证，并探究树立租购并举的住房制度，热点城市住宅供应的性将会发作较大变化，进而影响到房价向上运转空间。目前，热点城市房价曾经远远高出社会接受才能，动辄千万元一套公寓，远非普通家庭所能接受。思索到政策面曾经趋向严厉，融资政策也在收紧，住宅资金占用庞大而实践现金流收益低，不太合适作为牢靠的投资种类。三线、四线城市房价上涨缺乏根底，随着热点城市房价呈现松动和回落，三线、四线城市房地产市场调整的压力将日积月累，值得高度警觉。

  当前我国房地产市场预期的改动，契合“房住不炒”的政策定位，将会推进房地产市场稳健理性运转。但也要看到，我国楼市投资投机惯性仍然根深蒂固，特别是当前房地产市场呈现了区域分化和背叛现象，深入反映出市场次序重建的迂回性，以及市场预期重新锚定的复杂性，仍有必要坚持投机炒作行为“露头就打”的准绳，并坚持房地产调控政策的稳定性和连续性，促进房地产市场长期稳健运转。