博鳌论坛开幕，未来五年房地产市场大稳小乱

8月2日，以“地产归途 时间与未来”为主题的2018博鳌房地产论坛在海南正式开幕。此次大会上，新城控股高级副总裁欧阳捷分析称，房地产市场应该是三大格局，第一是都市圈核心城市，第二是非都市圈中小城市，第三是非都市圈的中小城镇。

在这“三分天下”组成房地产市场中，核心城市应该是什么样的格局呢?欧阳捷认为，一线城市的土地供应是趋势性下降，而国策也决定了大城市扩张性规划逐步专项限定城市边界逻辑，“政府稀土如金，所以土地供应也是大趋势下降的。”土地、人和钱之间的矛盾，造成了房价上涨压力。

企业在核心城市承受巨大业绩压力，因此更多企业选择走第二个逻辑，都市圈。但都市圈内部要实现源共享，互惠互利，合作共赢。这就要求打通轨道交通，公共服务的同城问题要解决，解决人地钱资源错配问题。欧阳捷以北三线纳入北京(楼盘)总体规划范围为例，印证了都市圈可以为北京人口疏解提供良好依据。

去年以来，三线城市出现了一轮上涨，其背后的主要原因在于去库存政策的实施。而去库存的逻辑在于，第一是减供应，第二是增需求，第三是涨房价。

助力三线城市房价上涨的另一个突出因素在于大概占比10%的回乡置业，10%的比例足以撬动了整个市场的杠杆。此外，棚改资金下放超进度也带动了三四线城市的火爆。

欧阳捷认为，当前中国房地产市场面临的最大风险来自于外部环境。欧阳捷进一步阐释到，“美国美元荒是大势所趋，将会带动全球流动性的紧张，未来钱少且贵是新常态。中央提出要在信贷、股市、债市要稳定，风险点最大的在于债市上，这时候如果再出现风险的话，会出现债务违约风险，那要怎么办?要想办法还钱，如果不还钱，金融机构都会挤兑房企。”

“房企如果抗不过压力，将带来全部紧缩，一个企业可能连累一个行业，带来债务危机。如果想还债怎么做，唯一的办法是变卖资产，资产大家抛售多了之后，就带来楼市的爆破。”欧阳捷分析称。

论坛上，欧阳捷特别提出，要为未来更多的释放流动性做一点思想准备或者认识上的统一准备，改革可能会放慢速度，而稳定市场预期可能重提高度。所以房地产不可能在定项放水的同时添乱。

未来市场走势如何?

欧阳捷认为，未来是大稳小乱的一年，未来五年楼市健康发展，不会有大乱的格局，但是小乱，因为调控分化，每个城市都不一样，所以是小乱，但是不会影响房地产大局。

当下，房企资金来源不充分，资金增速在逐渐下降，投资增速不降反升，但也是在调度向下，什么原因又增了?欧阳捷认为，一个是一二线城市的投资周期拉长，第二是三四线城市卖得好追加了投资，但这种情况是不持续的。

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