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房企为什么转型?王健林:轻资产了解一下
万达对住宅业务设负债上限,对新城是个机会。以新城的周转效率,房地产的周期性影响应该也可以应付。
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1,主动型:找到更赚钱的了。房地产企业要转型,这个理由很难有说服力啊。换个名字可能估值更高?
2,偿式型:规模渐大,挣钱容易,花着不心疼,寻找未来可能的风口,权当风险投资了。目前大多是这种情况吧。
3,焦虑型:对政策的焦虑,有些城市拿地要摇号,卖房要摇号。以前是价高者得,现在买卖全靠手气。对周期的焦虑,三四线不限价,但怕景气度不可持续,被套在高点。
万达商业地产改万达商业管理的原因
1、后者估值更高。王健林说万达商业要用实际行动来证明,不当地产商,这个公司更值钱。其实市场已经回答了,地产的PE也就10倍左右,但商业租金的PE是30倍甚至40倍。
2、地产现金流不稳定,预期不稳定,不容易给高估值。我从事地产行业30年了,被调控了十来次。,行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。
3、万达已经可以靠品牌挣钱了,过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场,现在轻资产模式设计运营就可以分得很大一杯羹,何乐而不为?
万达广场现在主推轻资产模式
1,投资型 别人出钱,万达找地建万达广场运营。净租金分成。
2016年万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方(算下来每个万达广场投资11.67亿?)
2,合作型 别人出钱,也出地,万达建好,招商,运营,分三成租金。
王健林对万达广场,住宅,酒店,文旅地产的看法
1,主动型:找到更赚钱的了。房地产企业要转型,这个理由很难有说服力啊。换个名字可能估值更高?
2,偿式型:规模渐大,挣钱容易,花着不心疼,寻找未来可能的风口,权当风险投资了。目前大多是这种情况吧。
3,焦虑型:对政策的焦虑,有些城市拿地要摇号,卖房要摇号。以前是价高者得,现在买卖全靠手气。对周期的焦虑,三四线不限价,但怕景气度不可持续,被套在高点。
万达商业地产改万达商业管理的原因
1、后者估值更高。王健林说万达商业要用实际行动来证明,不当地产商,这个公司更值钱。其实市场已经回答了,地产的PE也就10倍左右,但商业租金的PE是30倍甚至40倍。
2、地产现金流不稳定,预期不稳定,不容易给高估值。我从事地产行业30年了,被调控了十来次。,行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。
3、万达已经可以靠品牌挣钱了,过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场,现在轻资产模式设计运营就可以分得很大一杯羹,何乐而不为?
万达广场现在主推轻资产模式
1,投资型 别人出钱,万达找地建万达广场运营。净租金分成。
2016年万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方(算下来每个万达广场投资11.67亿?)
2,合作型 别人出钱,也出地,万达建好,招商,运营,分三成租金。
王健林对万达广场,住宅,酒店,文旅地产的看法(从其2017年总结讲话中提取)
1,万达广场是万达的核心资产,但建设成本太高,200亿建不了16个。(1个成本12.5亿+)
2,地产集团设负债上限,主要是为了建万达广场。另外捎带搞点业务就行~
3,万达酒店是建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润(万达的融资成本应该高于4%),所以卖掉了。
4,文化旅游项目肯定可以收回投资的,经过数学模型分析,每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。万达已持有大量较高收益的万达广场物业,没有必要再去持有文旅项目物业。
如果万达专注于万达广场那新城的吾悦广场会不会有压力?这是个问题,吾悦的品牌肯定远弱于万达的。
如果万达主推轻资产模式,那新城的重资产模式会不会有资金压力?在三四线城市我认为不会,12.5亿建不好一个万达,但可以在三四线建两个吾悦。
万达对住宅业务设负债上限,对新城是个机会。以新城的周转效率,房地产的周期性影响应该也可以应付。毕竟城市化率还不到60%~三四线的行业空间也还是挺大,货币化棚改不是行业的主要推动因素。
对于转型2017年业绩会上王振华说,坚定不移的围绕房地产作为主业,争取更大市场份额。未来的竞争是品牌开发商的竞争。看来已经行业TOP10的新城还有更高目标。上半年拿地也还是很猛。还好价格都不高,地块都不大,三四线目前为止也还很景气。不转型也挺好。
1,万达广场是万达的核心资产,但建设成本太高,200亿建不了16个。(1个成本12.5亿+)
2,地产集团设负债上限,主要是为了建万达广场。另外捎带搞点业务就行~
3,万达酒店是建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润(万达的融资成本应该高于4%),所以卖掉了。
4,文化旅游项目肯定可以收回投资的,经过数学模型分析,每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。万达已持有大量较高收益的万达广场物业,没有必要再去持有文旅项目物业。
如果万达专注于万达广场那新城的吾悦广场会不会有压力?这是个问题,吾悦的品牌肯定远弱于万达的。
如果万达主推轻资产模式,那新城的重资产模式会不会有资金压力?在三四线城市我认为不会,12.5亿建不好一个万达,但可以在三四线建两个吾悦。
万达对住宅业务设负债上限,对新城是个机会。以新城的周转效率,房地产的周期性影响应该也可以应付。毕竟城市化率还不到60%~三四线的行业空间也还是挺大,货币化棚改不是行业的主要推动因素。
对于转型2017年业绩会上王振华说,坚定不移的围绕房地产作为主业,争取更大市场份额。未来的竞争是品牌开发商的竞争。看来已经行业TOP10的新城还有更高目标。上半年拿地也还是很猛。还好价格都不高,地块都不大,三四线目前为止也还很景气。不转型也挺好。
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