房地产调控长效机制稳定预期 因城施策取得明显成效

对于未来住房问题部署，李克强强调，更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
　　《中国建设报?中国房地产》记者在两会采访期间注意到，多名代表委员关注住房问题，代表委员们更多地从如何实现让房地产回归民生、回归保障人民群众“住有所居”方面提出建议。
　　值得注意的是，在当前经济去杠杆的大背景下，防范金融风险成为三大攻坚战之一，房地产市场调控进入深度调整期，住房制度改革、房地产长效机制出台在即，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度正在形成。同时，一线和热点城市房地产市场企稳，三四线城市去库存继续进行并出现分化。

分类调控取得阶段性成果
　　从2016年年底至今，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位贯穿于楼市发展和调控的整个过程中。一年多来，在分类调控、因城施策等思路的指导下，全国范围内的房地产市场调控此起彼伏，将部分地区的楼市推进了限购、限价、限贷、限售、限商的“五限时代”。
　　一年多的市场调控效果明显。近日，国家统计局公布了2018年1月70个大中城市商品住宅销售价格统计数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读称，1月，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落。此外，70个大中城市中一线城市住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。
　　从官方表态来看，2018年，一线楼市将继续保持严控态势。
　　北京市委副书记、市长陈吉宁此前表示，2018年北京将进一步完善租购并举的住房制度，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行。完成1200公顷住宅供地，扩大住房供给，稳定市场预期。发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房。鼓励产业园区建设职工集体宿舍，规范住房租赁市场管理。
　　“2018年将坚持房地产市场调控不动摇、不放松。”上海市市长应勇指出，同时提高中小套型供应比例，促进商品房有效供给。此外，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。
　　“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。支持专业化住房租赁企业发展。加大全自持租赁房、轨道交通沿线和集体建设用地上的租赁住房供应，让市民住有所居。”广州市市长温国辉表示。
　　深圳市市长陈如桂指出，2018年，深圳将出台新一轮住房制度改革实施意见和配套文件，着力破解中低收入、“夹心层”、专业人才等群体住房难问题，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
　　对于三四线城市来说，当前去库存与抑制市场过热并行。2017年年底召开的全国住房城乡建设工作会议要求，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。以辽宁省为例，其近日发布的《2018年住房制度改革和房地产工作要点》指出，2018年各市要将县城商品住宅库存去化周期调整到22个月以下；坚持增加实物房源与房地产去库存相结合、发放租赁补贴与发展住房租赁市场相结合。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，最近一年，房地产调控与往年相比出现了明显质变，各种房地产调控从过去的以限为代表的短效机制向长效机制转变。建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外，必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。从政策预期看，下一步将以长效机制引导市场稳预期。
　　三四线楼市迎来“精准调控”
　　值得注意的是，三四线城市在去库存中出现分化。
　　与一线城市和热点市场进入“休假模式”不同，自2017年下半年以来，部分三四线城市出现住房成交活跃、房价上扬现象。中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33％，二线代表城市环比下降18％，三四线代表城市成交量虽然环比下降9％，但同比上升35％。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。
　　此外，中国指数研究院发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6％。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400％，主要以三四线城市为主。
　　公开数据显示，春节期间，江苏省连云港市商品房销售面积2.7万平方米，同比增长约一成，其中成交面积的98％在县区；广西壮族自治区贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47％。在春节期间的走访过程中，安徽省阜阳市太和县某房地产中介人员告诉记者，近两年该县楼市活跃，房价甚至进入万元时代，有购房者一年前以60万元购买一套住房，如今该套住房市场价已经达到100万元。
　　中国指数研究院提供的数据显示，大型房地产企业的拿地重点正在向三四线城市下沉，2017年50家代表房地产企业在三四线的拿地面积同比增加了145％。克而瑞的统计数据显示，2018年1月，销售金额前50的房地产企业的新增土地面积中，三四线城市占到了55％。
　　“当前去库存积极有效，但未真正到收尾阶段。目前很多城市去库存周期明显收窄，2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行，尤其是中西部的三四线城市和一些县城库存规模依然较大。”易居研究院智库中心严跃进认为，对于一些销售情况比较火的三四线城市，建议土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。
　　去库存出现分化，部分三四线城市市场活跃，有业内人士预测，三四线城市去库存将进入精准调控阶段。
　　具体来看，当前已经有部分三四线城市进行了精准调控。继去年10月对呈贡区实施2年限售政策后，3月1日，云南省昆明楼市调控再次升级，不但调整新建商品住宅限售政策至3年，而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时，还将调整住房公积金政策。
　　按照要求，昆明将对主城5个区和5个国家级开发区的差别化住房信贷政策作出调整。调整住房公积金政策，住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元。调整公积金贷款首付比例，对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人贷款购买住宅的，原则上最低首付比例为20%；对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的，最低首付款比例不低于50%。此外，还将适时推出限价商品房，加大房地产市场整治力度，培育租赁市场等。
　　除了昆明，山西省大同市也下发文件，根据《大同市房地产去库存实施细则》，要求加强房地产用地供应管控。新规要求，各县要结合“十三五”城镇住房发展规划，科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的县，应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。
　　近日，山东省淄博市建立了房地产市场调控联席会议制度，要求淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，且淄博新区范围内房地产用地出让，要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。
　　楼市调控逻辑演变
　　当前，房地产市场调控进入深度调整期，住房制度改革、房地产长效机制出台在即。进入2018年，楼市调控逻辑将如何演变？
　　2017年年底召开的全国住房城乡建设工作会议要求，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。
　　在今年的地方两会上，多地发布的政府工作报告同样要求继续坚持房地产市场调控不动摇、不放松，严格执行各项调控政策措施，保持调控政策连续性和稳定性。其中，一线城市聚焦严控楼市和租赁市场，如北京市要求2018年进一步完善租购并举的住房制度，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行。
　　3月4日，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在接受本报记者采访时表示，防范金融风险是今后3年三大攻坚战之一，要全面建成小康社会，防范金融风险的底线必须要守住。要通过建立新的住房制度和长效机制来稳定房地产市场。他认为，需要长期的过程逐步释放风险，比如建立租购并举的住房制度就需要比较长的过程，这需要立法方面的措施。
　　对于市场广泛关注的房地产税问题，全国两会也透露出重要信号。
　　3月5日，李克强总理作政府工作报告时指出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。
　　3月4日，在十三届全国人大一次会议首场新闻发布会上，针对记者提出的房地产税立法问题，大会新闻发言人张业遂表示，目前正在加快进行起草、完善法律草案，重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
　　此外，九三学社中央委员会在提案中建议，尽快补上法律法规短板，加快房地产税立法并适时推进；必要时试点空置税，减少空置和“捂盘”现象，研究修订和完善继承法，适时适度试点开征遗产税；加快研究“70年产权限制”相关法律问题。
　　“2018年楼市调控政策内容中主要是继续建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。”张大伟认为，对于房地产调控来说，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。