漳州楼盘交房“三宗罪” 纠纷有“五大招”

近期以来，业主收房不顺的消息不绝于耳。消防验收未通过、小区绿化约等于零、佯装业主同意逾期交房、未经业主同意涨物业费、借称不可抗力推迟交房……一桩桩一件件都闹得沸沸扬扬，一地鸡毛的背后还是业主伤心、开发商承压。记者跟进近期几组交房纠纷，结合业内人士意见总结五大招，希望有助于作为业主或准业主的您规避一些潜在的纠纷因素，安安心心收好房。

5月8日，近百位鑫荣嘉园的业主不满开发商逾期一年零四个月交房且房屋达不到交房条件，集中前往项目办公室质询(详见本报5月15日12版《鑫荣嘉园百位业主遇收房烦心事》);同样是5月，多名漳州市区永鸿三湘城12#、18#楼的业主反映收房需签霸王条款“放弃维权权利”(详见本报5月29日12版《永鸿提前交房 签约还是再等等?》);6月8日，数十名业主来到香江新城大厦，苦苦等候开发商解释住房迟迟没能交付的原因(详见本报6月9日9版《延期近两年 迟迟不交房》);7月6日，50多名业主聚集在荣成四季园著售楼处，就开发商逾期交房公告中“绝大多数业主同意逾期交房”这件乌龙事讨个说法(详见本报7月8日10版《四季园著逾期交房》)……

2011年至2012年，漳州楼盘在调控或松动中跌宕起伏，大小楼盘遍地开花，大量刚需房入市交易。经过两三年的苦苦等候，今年正是这些楼盘交房大考的时候。可是“交房季”变成了“大家来找茬”，业主们在目睹了越来越多的交房纠纷后都多长了个心眼，维护自身权益的意愿更加坚定。“要不是对真实情况已经无语，对方的解释又难以接受，我们是不会集体请假跑到售楼部或者开发商办公室来折腾的。”一位手拉横幅、汗流浃背的业主说了句大实话。

“人多力量大，维权胜算会大一些。”鑫荣嘉园业主陈先生说。百名业主齐上阵，开发商头疼之余，较快地按照业主们要求的逾期410天赔偿了业主们的损失。联合维权是件辛苦活，不是每一次施压都能得到满意的答复。四季园著售楼部办公室代表“陈主任”与业主约定好了7月13日与开发商代表面对面商讨“开发商代替业主签同意逾期交房”、“不可抗力导致逾期交房文件证明”、“承诺今年秋季儿童就读玉兰小学”等几项事宜，但开发商代表公然爽约，根本没有露面，数十位业主枯坐一上午，只能悻悻而归。

“三宗罪”：逾期交房、质量问题、物业霸道

“如果不是因为收房，我想我根本不会懂得‘不可抗力’这个词是个什么意思。”业主林先生苦笑中带点调侃，“不可抗力，都变成了工期延误的搪塞用语。”确实，只要是逾期交房，开发商给出的理由基本上都是“不可抗力因素导致”，例如前文提到的鑫荣嘉园、四季园著、香江新城等。开发商给出的不可抗力的解释，多数是因为下雨不能施工，提供给业主的证明多为市气象局编订的气象报告。“下雨就都要停工，不能盖房子?”业主不禁有如此疑问。

漳州市消费者权益保护委员会工作人员解释说，漳州近些年来并未发生任何社会异常事件(如暴动、罢工、战争等)，开发商说的不可抗力只能是指38度以上高温、昼夜降雨超过25毫米、六级以上大风、台风、市政停水停电等等这些突发情况。有业内人士指出，事实上，项目在施工之初就应该充分考虑到本市春夏多雨的天气条件、固定的交通管制时间等信息，从而确定出合理的交房时限。有些房企因为遇到资金周转、施工方纠纷、管理不善、企业管理层变动等问题导致了房子不能按时交付，面对业主只能用不可抗力做挡箭牌。他表示：“不可抗力不应该成为借口，这不符合《合同法》的精神。”

除了逾期交房以外，业主们最为紧张的还是房屋质量和物业服务方面。去年漳华路某楼盘交房，业主叶女士发现自家地板水泥仅7厘米厚，低于国家规定的10～12厘米;龙文区某楼盘交房时房间渗水严重、墙体开裂，多位业主至今不敢入住;城西某楼盘二期交房时，合同中规定的绿化花园更像建筑垃圾场，说好的人工湖实为污水池;同在城西，某楼盘交房时物业要求多收沙土费，要求必须购买物业捆绑的商家提供的沙土用于装修，强买强卖，不少业主拒绝交这笔款项;合同中规定了物业费0.9元/平方米，到了交房时却要1.2元，城西某楼盘的业主为此扯出了大横幅抗议……

防患未然 五招避免交房纠纷

购房之初，售楼人员甜言蜜语、星星月亮等好词汇都用上了，业主看不到房屋质量，只能按图索骥想象个大概，就把房款付了。收房时若出了问题，悲伤全都留给了业主自己。

相比而言，近些年市区有不少楼盘交房顺利，交房现场鲜花盈门，业主满意收房，例如华元臻品、信和御龙天下一期、锦绣一方、天利仁和一期二期等。这种快乐，每个业主都应该拥有。记者总结业内人士建议的五大招，希望能助您尽量避免交房纠纷。

不要轻信售楼人员口头承诺。销售人员口头承诺与事实不符，这是维权时最难解决的难点。在买房时应该以合同内容和项目总平图为准。

选择品牌房企或在本市项目多的房企。品牌和口碑对这类房企来说尤为重要，对后续产品的销售影响巨大，对已售产品施工质量、进度等把关较严。

细读购房合同补充协议。我市目前使用的购房合同为规范文本，内容上不能面面俱到，更多详细内容在开发商制定的补充协议中提及，补充协议甚至比合同正文重要。签合同前务必仔细阅读，若有不同意应尽早协商。

索阅“三书一证一表”。业主收房前必须向开发商索阅《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，开发企业在交房时未能提供这些材料说明房屋还达不到交房条件，开发企业违约。

先验房再收房、缴费。缴纳物业费、签好物业服务手续文件、领取住宅钥匙便视为同意收房，就算再验房发现问题，开发商只需承担房屋质量保修责任，而不会构成违约责任。