多数漳州楼盘调整策略 7月迎刚需产品入市期

上半年，市区过半房企调整销售策略，采取积极策略应对市场。特价房、低起价、高折扣、存抵等优惠促销让利活动，推动一部分刚需置业群体买房，6月住宅开盘普销50%左右。专业机构数据显示，尽管受到大环境影响，漳州刚需走量仍持续入市。

6月，漳州9个县市获得预售，取得新增预售面积57.32万㎡，环比下跌43.8%;市区获得预售项目的总建筑面积高达21.26万㎡，环比上涨53.06%，全市库存仍居高位。

应产品多样化 刚需首改占主力

7月楼市市场迎集中开盘季，从本周开始陆续推出。相比较此前，推量有所减少，考虑市场因素，多数漳州楼盘普遍走“小步策略”，本月的开盘房源供应量最小少于百套，最多的漳州楼盘中骏蓝湾香郡单次将推出200多套房源。市场整体库存量较大，7月份获批住宅预售仅欣隆盛世朗域一个楼盘，其余推售楼盘皆为老盘项目。

7月19日，夏商·书香名苑将率先推出85~118㎡的两房三房户型，位于城西板块的夏商书香名苑上一次的开盘在4月，经过3个月时间的蓄客，此轮将推出的房源仅有88套。楼市的开盘小高潮集中在7月26日，市区将呈现三盘连开的景象。民兴北郡、中骏蓝湾香郡、欣隆盛世朗域三盘将同天开售，这是继3月份集中开盘以来，楼市掀起的第二波供应小高潮。

从供应的板块来看，7月份开售的各大板块较为均衡。一直唱主角的东部板块，水仙大街片区同时推出两个品质楼盘，全新盘欣隆盛世朗域定价仅5888元/㎡起，主力户型106~120㎡，毗邻妇幼保健医院，配建市政公园等配套，朗域营销中心公开后，新盘的关注度较高。同一板块内，作为水仙大街代表性的漳州楼盘，中骏蓝湾香郡三期，主打年轻人的品质社区，此次推新户型涵盖70~120㎡四种户型产品。

在老城区板块内，在售为数不多的新盘，民兴北郡此轮开售推出了重磅优惠，户型产品为95~151㎡，兼容了刚需和改善两种需求。受到中心区万科开盘的影响，城西板块开盘普遍进行内部认筹，夏商书香名苑是唯一进行公开开盘的城西楼盘，其毗邻金峰实小的教育配套因素是主要原因之一。新盘加入推盘阵营

上半年市区住宅开盘成交震荡起伏，整体维持在五成上下，6月市区住宅项目平均去化率约52%，主要成交都在城东福晟·钱隆樽品、荣昌·东方广场等项目。中心的万科城装修房首开销售去化率达到90%以上，占据市场大量份额，装修房价格较高，整体拉高了市区成交价格，本月备案均价因此呈现小幅上行。

大友富置业提供的楼市月报数据显示，上半年全市共70个项目入市，累计开盘88次，开盘次数同比涨7.32%;其中市区开盘仅32次。开盘次数下跌30%，上半年整体住宅成交为21.85万㎡，相比去年同期严重缩水。

其中，6市区住宅房源激增，商品房供应量达到21.24万㎡，市区6个住宅项目入市，推盘面积8.5万㎡，分别为惠祥·香槟左岸、福晟·钱隆樽品、漳州万科城、荣昌·东方广场、正得·格林兰庭、绿洲·富城璟苑等。

上半年库存持续攀升，全市库存创历史新高达218.87万㎡，市场呈现供过于求态势。为力促市场成交，进入7月份，各板块均有新盘推出，市场出现了继5月份以来的新一轮推盘高潮。

抢占市场调整策略

截至7月份，市区过半房企调整销售策略，采取积极策略应对市场。尤其是大盘漳州万科城入市之后，为积极应对市场，过半房企均进行了价格、推量和拓客渠道等策略调整。

在销售策略上，“小步快跑”、“低开高走”等是常见的营销术语，事实上这也是阶段性市场行情下，开发商应对市场所采取的销售策略。从近段时间来看，进入调整期的楼市普遍采用了这两种推盘策略，单次推盘少量入市，多数漳州楼盘只推百来套房源，新盘首次开盘定价都相对低于市场平均水平，以获得购房者更高的关注度。

“当前市场环境正是看房议价的好时机。”特房·锦绣一方营销总监王璟勋告诉海都记者，漳州市场这两年的发展，相对比较平稳。今年受到大环境影响，价格让利幅度有所加大，不过，购房者不能一味地等待价格更低，毕竟成本摆在那里，这一阶段的让利优惠，不少房企已经拿出了比较大的力度，刚需购房者可以系统性地看房并择机入市。

下半年推盘节奏将加快

从土地风向标来看，今年上半年，碧湖板块新拍出之后，楼市虽未呈现“”亢奋，不过，周边区域内的房价表现仍较为坚挺。在厦门豪斯销售总监苏建华看来，土地拍卖的风向标，至少代表了半年至一年内的楼市走势。从拍卖的结果来看，下半年的成交行情不甚乐观。

不过，今年下半年漳州计划再推一场土拍会，预计在金九银十期间拍卖。2014年上半年全市土地总成交面积为281.4万㎡，总建筑面积663.03万㎡，其中3月份土地集中成交量爆发，碧桂园成功进入漳浦，6月市区首场土拍会开拍，再创市区楼面价新高达5310元/㎡，再造。

大友富置业机构相关人士认为，下半年的市场将呈现“一半是火焰，一半是冰河”的行情，楼市的两极分化趋势将更趋显著。从当前来看，销售楼盘已经出现了明显分化，品牌大盘更受市场欢迎，部分小型房企面临销售瓶颈。

按照往年的市场行情，市区全年的新房销量在100万~120万㎡左右，今年上半年市区在售楼盘整体推量达48万㎡，占全年预推量的27.15%，预计下半年的推盘节奏将加快，市场竞争加速。行业人士普遍认为，上半年楼市成交量下探，楼市业绩压力集中在下半年，第三季度的成交行情将起到至关重要的作用。