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房地产行业营改增后 税负是增大还是减轻
营改增的背景下,是增加负担还是降低负担,本质上要看进项税额能否得到抵扣。列举了一个简单计算来说明“营改增”中间的税费变化。如果按照目前的营业税征收计算公式,转让100万元的住宅,且不考虑免征等因素,按照营业税5%的税率计算,那么营业税共需交纳5万元。
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增加负担还是降低负担,本质上要看进项税额能否得到抵扣。列举了一个简单计算来说明“营改增”中间的税费变化。如果按照目前的营业税征收计算公式,转让100万元的住宅,且不考虑免征等因素,按照营业税5%的税率计算,那么营业税共需交纳5万元。
而如果营改增成功后,那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。这可以从两类不同的购房行为中得到解释。
第一类:购房者购买了一套50万元的住房,目前价格上升到100万元,这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元,而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元,增值税税额则为5万元。
第二类:购房者购买了一套90万元的住房,目前价格上升到100万元,这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元,而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元,增值税税额为1万元。
“如此对比,就基本上能够看出,房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额,而房屋增值小的则可以少交纳。这基本上符合目前住房交易制度改革的思路,从税收角度则能够有效地调节二手房持有的相关经济利益。当然这样一个计算公式仅为列举,是否是11%的税率以及是否会有新的计算方法,还需要看相关政策的表述。”
但他同时表示,房企到税务部门进行此类进项税额的抵扣中,是需要各类完税凭证的。但房地产开发环节比较多,不可能完全凑齐此类凭证,导致最后的扣税难度比较大。
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