营改增后 个人二手房买卖税费两种计算公式

昨天，国家税务总局官方网站上公布了营改增后，个人二手房买卖税费的计算公式。按照新的公式，5月1日营改增税改政策正式落地后，实际缴纳的税费可以分不同情况，按照公式来计算。金陵晚报记者计算，“营改增”后，市民买卖二手房实际缴纳的税费略有减少。

营改增后，市民买卖二手房到底需要缴多少税费?国家税务总局也给出了权威的计算公式。

其一：

以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%。

对于购买车库等非住宅类产权单位，适用于此条计算公式。

据了解，目前南京个人二手房买卖需要缴纳营业税，同样以“2年”作为分水岭。购买交易不足2年的普通住宅，需要征收房屋总价5%的营业税及其他杂税，总计约为5.6%;而2年以上的则免征。而按照营改增新政细则，以后在南京，个人购买二手房实际产生的税费比此前略有减少。有业内人士分析认为，这对楼市和二手房买卖双方来说可能是个好消息。

其二：

以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。

这个计算公式适用于个人购买交易不满2年的普通住宅。举个例子，南京市民王先生想要购买河西的一套总价500万元的普通商品房，但是这套房子是原房主于2015年时购买，交易年限不足2年。此时，买卖双方需要缴纳的增值税为(未计价外费用)：500万元÷(1+5%)×5%，约为23.8万元。而按照目前全额5%来征收计算，缴税金额为25万元，营改增后，二手房交易税费略减。

但如果王先生想要购买的住房为2014年4月前交易的，这笔增值税则免征。

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