中央下定决定大刀阔斧整治 17年房地产局势明朗？
透过中央经济工作会议看2017年房地产走势

每年年底，中央经济工作会议都是中国经济的大事件，因为它要定调来年的中国经济，明确经济发展方向、发展思路和政策安排。在全球经济低迷，中国经济下行压力大的背景下，今年年底的中央经济工作会议，格外引人关注。会议有许多新的提法、新的举措，可以视为新的一年中国经济政策的风向标。笔者对其中的一句“大白话”尤为感兴趣，那就是关于房地产的定位：“房子是用来住的、不是用来炒的”。这句话，是对中国房地产发展阶段性的总结，也是今后房地产行业发展方向的定调，对2017年甚至更远一段时间房地产行业发展都会产生深远的影响。

第一，稳健中性的货币政策有益于抑制房地产过热

这次会议提出，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。货币政策在稳健后加了“中性”一词，释放了新的信号。当前，经济面临下行压力，美联储加息，国内金融风险和资产泡沫问题，所以货币政策要在宽松和从紧中寻求平衡，灵活应对。“稳健中性”怎么理解?一方面是不过于宽松，尤其是把抑制资产泡沫放在了更加突出的位置;另一方面是不等于偏紧，就是要把货币政策回归到相对稳定、正常的状态。

货币与房价的关系十分紧密。房地产是极易产生高杠杆、滋生泡沫的领域。今年以来一线城市房价快速上升，引发市场关注，很多地方出现“恐慌性购房”。楼市去库存，许多地方错误理解或故意错误理解中央“去库存”政策，用高杠杆、“零首付”之类促销，甚至政府直接去当“售楼员”，出现一些市场不良反应。房地产问题的实质是金融问题。防控金融风险，最大的风险就是房地产泡沫风险。今年以来，部分一二线热点城市房价一度迅猛上涨，背后与巨额资金涌入楼市有直接关系，与信贷政策的宽松有直接关系。

实践证明，在楼市泡沫化已十分严重的背景下，货币政策过于宽松，“放水”、“高杠杆”，无异于饮鸩止渴。所以会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。

第二，明确分类调控，因城因地施策，有益于提高去库存的有效性

这次会议一个很重要的特点，就是突出强调对房地产市场的分类调控，因城因地施策。这是顺应中国房地产市场分化态势而做出的选择。目前一线和重点二线城市库存相对较低，房价快速上涨，而大多数三四线城市库存高企，整个市场状况是“冰火两重天”。全国楼市总库存高达6.8亿平方米，其中70%待售面积在三四线城市。

针对这种分化状况，2015年12月中央经济工作会议提出，化解房地产库存的“六条意见”：一是加快农民工市民化，二是允许非户籍人口在就业地落户，三是把公租房扩大到非户籍人口，四是发展住房租赁市场，五是鼓励地产商适当降低商品住房价格，六是取消过时的限制性措施化解房地产库存。为完成“去库存”任务，各地方在分类调控、因城施策思路下，陆续出台精准、精细的调控措施，去库存取得阶段性成果。

这次会议继续顺延去年的政策思路，突出提出，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力，促进房地产市场平稳健康发展。

第三，对房地产的明确定位，有益于促进房地产市场健康平稳发展

会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

中国房地产市场的问题，是过分强调投资功能，甚至把住房看作投机工具，像炒股票一样“炒”房子，使中国房地产市场进入扭曲、混乱的局面。房地产野蛮生长，投资住房成为快速致富的捷径，住房成为少数人牟取暴利的工具，造成正常的住房供需关系扭曲，房地产业越来越偏离了居住的本质属性。上市公司ST宁通B，连续亏损，公司股票都快退市了。幸好，它12年前买了北京的两处房产，如今房价飙涨，把房子卖了，公司就得救了。本来一家主营业务为生产与经营通信设备、电器接插件及相关附件的科技公司，最后的生机，却依赖于两套房子。在快速上涨的房价面前，奋斗者最终又回到了起点。在房地产市场功能扭曲的条件下，企业主关厂炒房，直言“开工厂不如买几套房”;有房一族则从房价涨幅与工资收入的对比中发现，“房子升值秒杀努力工作”，大城市创新能力不足，产业不能及时升级换代，城市发展的动能不能得到适时培育，影响实体经济的发展，高房价将把城市也拖垮了。

这次会议强调房地产发展的目标是实现“住有所居”，房地产业定位为支撑经济社会发展的民生产业，让住房回归其居住属性。这样的房地产定位，有助于打击投机、抑制过度投资，有助于挤出泡沫，促进市场健康平稳发展。房地产市场的稳定，取决于对投机炒房需求的遏制，取决于居住功能的理性回归。房地产功能的回归，是中国房地产市场健康持续发展的幸事，也是中国经济稳健持续发展的幸事。

第四，打政策的组合拳有益于完善房地产调控的长效机制

房地产市场稳定发展，关键要稳定市场预期，减少市场的非理性行为。这就需要房地产调控建立长效机制。今年面对过热的房地产市场，国庆节前后，20多个一线和热点二线城市密集出台调控措施。9月末，北京出台“促进房地产市场平稳健康发展”的八条举措，对于首套房、二套房的首付比例进行了一定调整，以此来调控北京楼市。在此后的国庆期间，天津、深圳、广州、苏州、成都、郑州、武汉、无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政。进入11月，多地继续跟进。杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例;深圳要求，职工家庭二套房公积金贷款最低首付比例从30%升至70%;随后，东莞、福州出台调控新政，提高职工公积金贷款的最低首付比例。天津也明确，非津户籍家庭若在市内六区和武清区范围内购买首套住房，最低首付比例为40%;其他区域最低首付比例30%。这些措施大都针对投机性需求，从限购、限贷、增加供应等多个角度，给高烧的楼市降温，促进其平稳发展。

这次会议提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段调控房地产市场，并研究建立相应的长效机制的问题。比如在宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。又如要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。再如要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。会议还提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。这些措施，以“金融”和“土地”两个方面最为关键，针对性也最强。

第五，落实地方政府主体责任有益于房地产调控的精准化

“落实地方政府主体责任”的提出，反应了中央对房地产调控的决心和信心，也反应了对各地方政府的严正要求。

房地产调控成效如何，与地方政府的主动性、积极性有直接关系。房地产问题，背后很大程度上是土地问题。所以说，房价居高不下的背后，有着地方利益的支撑。房价，以及背后的地价，实际是中央政府和地方政府的博弈。中央政府希望房价越低越好，地方政府希望房价越高越好;中央政府希望房价更平稳、更理性，地方政府是不能承受房价下跌的冲击的。土地出让金关乎地方的腰包，有些地方政府靠着“卖地”为生，其中土地直接税收及由此带来的间接税收，占地方预算内收入的40%，甚至一半以上;而出让金净收入，又占政府预算外收入的60%，一些中小城市甚至达到80%、90%。不卖地，地方政府就没钱运转。这两年，“招拍挂”没人摘牌了，地卖不出去了，好多城市城区政府，连公务员的工资都要借钱来发了!所以，对于房地产调控，特别是抑制高房价问题，一些地方存在各种推诿和借口，消极对待。

这次会议指出，要落实地方政府主体责任。采取切实可行的措施，强力推进去库存。要想方设法去库存，加强市场监管，促进房地产行业发展走向规范化、法治化的道路。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重塑房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的的根本转变，才能使房地产平稳健康发展。

在控制土地供应去库存方面，要实行差异化用地政策，控制用地供给，严格控制商品房新增用地。对商品房库存积压严重地区，暂停土地供应。对闲置开发用地征收闲置费或依法收回。制定已供应、未开发用地的用途变更方案，转为新兴产业项目建设用地。

加强货币化去库存研究。棚改安置货币化(不再统一新建公租房和回迁安置用房)，团购存量商品房等，公租房货币化，给予市场租房的保障对象适当补贴;各地区通过收购或长期租赁库存商品房扩充公租房源，并列入保障性安居工程计划。

农民进城购房去库存。加快户籍制度改革，落实居住证制度，鼓励农民进城购房落户。制定农民进城购房优惠政策(首套房补贴、贷款优惠等)。