老旧小区综合整治工作开展，改造同步引入物业

北京有2700余个老旧小区，其中大部分没有专业化的物业管理，不仅设备设施老化、环境较差，更缺乏长效的管理机制，成为当前社区治理工作的短板。市住建委主任王飞表示，老旧小区综合整治工程的目标之一，便是带动物业管理长效机制的建立。今年5月起，《北京市物业管理条例》正式施行，住建委将加大老旧小区综合整治力度，加大对老旧小区综合整治的政策支持，将老旧小区改造与同步引入物业统筹考虑，为老旧小区建立长效管理创造条件。

    【讲述】

“有事找物业”成了居民口头禅

位于东直门附近的清水苑小区建设于上世纪80年代，是北京二环边典型的老旧小区，10栋楼内共住着1387户居民，随着时间的流逝，小区开始变得“老龄化”。从无物业到有物业，从设施老化到维修一新……物业新“管家”的入驻一年来，清水苑小区发生了令人惊喜的变化，成为众多老旧小区物业成功转型的一个缩影。

破题 新“管家”帮居民解决老大难

清水苑小区1号楼和2号楼1层住户对“老龄化”的感触最深。一到下雨天，1层26户居民家里就会雨水倒灌。“天气预报一说要下雨，居民就得打电话等着人工抽水。”清水苑社区党委副书记张红云说，2019年6月，首开天运物业项目部正式进驻为小区提供物业管理服务，然而，遇到事儿居民还是先打电话给社区，“大家对物业公司不熟悉，一开始自然不信任。”

2019年8月的一天凌晨，2号楼1层住户再次发生雨水倒灌，维修成为摆在新“管家”——项目经理李聪面前的第一道考题。当天夜里，工程主管吕士俊先带着维修人员应急抽水，第二天又调来机器检修，发现原因是排水管线老化导致的堵塞。破路、换管、回填……工程人员前后忙活了5天，把这个“老大难”问题彻底解决了。去年年底，项目部投入整整30万元，先后解决了外线排污下陷、供水泵及控制变频器故障等涉及日常生活的紧急问题。

认可 不用“传话”有事直接找物业

“经过半年多的考察，居民对物业公司才算放心了，‘有事找李聪’成了所有人的口头禅。”张红云认可地说道，今年以来，居民家里有点维修、换件的活儿都是直接找项目部，再不需要社区在中间“传话”。李聪也告诉记者，项目部的电话也从一年前的一天响不了一声变成最多时能接到30个电话。

在征求住户意见后，清水苑小区2020年大中修维修计划已经定下，物业项目部计划在大门进出口加装人脸识别系统、重新粉刷单元门、让楼内“飞线”入槽，并对社区内园林绿地进行规划修整。社区居委会则筹划根据《北京市物业管理条例》的规定，在清水苑小区组建物业管理委员会。

新规 居民享受物业服务依法付费

今年5月起正式施行的《北京市物业管理条例》提出，物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。同时，针对无法成立业主大会，或者虽然成立了业主大会却未能选举产生业主委员会的社区，条例创新性提出，可由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，来组织业主共同决定物业管理事项。

市住建委主任王飞表示，老旧小区情况不一，基础条件不一样，因此，在实施中要坚持因地制宜。允许后期物业管理按照条例规定，采取自我管理或委托物业服务企业、专业单位和其他物业管理人等多种形式开展。

【点评】

全国人大代表、市律师协会会长 高子程

一部解渴管用的法治良方

《北京市物业管理条例》是一部解渴管用的法治良方。

2016年，作为北京市人大代表，我建议针对物业管理问题应尽快加速调研和立法。北京市于2010年出台了《物业管理办法》，但在实施过程中仍存在许多问题。长期以来，物业管理行业存在着业主大会及业主委员会成立难、问责难、监管弱，业主决策达成一致难，物业企业服务意识和服务质量不高等顽疾。究其原因，主要在于《物业管理办法》的相关规定尚不完善，部分条款的规定过于原则化，部分条款的规定不尽合理，部分条款滞后于实际情况。因此，有必要依据当前物业管理的新情况，出台《北京市物业管理条例》。

2019年，北京市将物业管理条例纳入立法计划。一年后，2020年3月，《北京市物业管理条例》表决通过，共8个部分、104条，事关物业管理“全链条”。这是一次高效的立法，破解了过往多项物业管理难题，接地气、可操作，回应现实痛点，绝对可以说是为破解物业“顽疾”开出了法治良方，不仅有利于促进小区健康发展，推动基层治理体系现代化，也对于推动全国物业管理水平的提高有示范意义。

有法可依，还得有法必依。法律一旦出台，就应当成为衡量是非曲直的唯一标识。物业管理条例事关所有人的利益，未来，为了更好地贯彻执行，也得养成全民监督的习惯。在物业管理条例中，也应该建立起业主吹哨、部门报到的机制，把所有物业服务人、物业使用人、物业管理人都纳入到一条完整的信息汇报和反馈机制之中，让全体市民都能自觉守法。”

作为一部直面问题的法律，就意味着随着法律的落地执行，未来还将逐步完善，所以要出台从厚奖励、从重处罚的配套机制。