土地市场回归理性 关注四季度投资机会

2018年上半年各地方调控政策频密发布，中央对坚决遏制房价上涨的表态也一锤定音。8月，住建部在沈阳召开房地产工作座谈会，要求各地切实做好房地产调控工作，因地制宜、精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。同时要对楼市调控不力的城市坚决问责。

我们认为此次会议更加强调城市间的差异性和地方主导性，要保证地方政府承担楼市调控主体的职责。在历次楼市调控之中，中央和地方因财权与事权划分不对等，地方政府为增加财政收入本就与中央调控的决心存在博弈，这也是房地产市场调控打折扣的一个原因。所以严格问责调控房价不力的城市，将最大限度地使地方政府与中央保持一致的调控决心，未来也会有更多城市出台相关政策“打补丁”和“补漏洞”，维护调控政策的力度。

住宅市场

40城成交有所改善，“金九银十”下销售可期

在7月中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”以来，房地产行业继续维持调控趋严态势，但住宅成交市场热度依旧不减，40城8月累计成交2271.3万平米，同环比分别上升26%和8%。我们认为在融资环境趋紧下，企业加速资金回笼，推盘量加大，是下半年以来一线及核心二线城市成交面积上升的主要原因。而普通二线和三四线调控力度低于一线及核心二线城市，同时叠加人才政策效应和体系性复苏下需求仍较旺盛。

对于接下来市场预期，综合来看，我们认为市场将迎来“金九银十”传统销售旺季，预计随着企业推盘加速，市场或将迎来小高潮，尤其是刚需和改善型需求旺盛的一线及核心二线城市。

土地市场

企业投资日趋理性，积极关注拿地窗口期

未来一线和核心二线城市受制于土地资源，土地成交情况更多取决于土地供应的数量和质量。普通二线调控扩围下，加大未来市场的风险。三四线城市整体体量大，各城市间差异较大，甄别体系性复苏的三四线城市将成为房企重要的规模扩张路径。同时在8月各能级城市土地供应增多，溢价率持续下行，土地市场逐步回归理性后，房企逆周期拿窗口已经显现。

投资表现

规模房企投资销售同比依旧强劲，但拿地更趋理性

8月，企业投资和销售规模较7月份有明显增长。投资方面，规模房企货值和新增土地储备上升明显，拿地溢价率进一步下降，投资不断趋于理性。房企继续深入三四线布局，三四线拿地比重同比差异进一步扩大。销售方面，整体和各省份、各地区的销售环比持续下降，但同比增长处于高位，房企在各省市的纵深布局进一步深化。