新手买房九大注意事项！

最近楼市有回暖迹象，为了帮助大家买好房，我连夜把多年积攒下来的经验公布给大家。

以下为正文：

我们要先建立整体的思维框架，来看看城市化浪潮之下，如何选择有潜力的板块。

01

超过25公里通勤距离的郊区，都要谨慎购买。

如果是「隔空造城」的远郊新区，更要坚决回避，千万不要轻易买入。

02

城市能级比较低的三四线城市。

哪怕一手名义价格上涨，也不要轻易买入，因为这种房产将来在二手市场要打折才能卖掉。

为何有些城市人口不增长，甚至本地人口负增长，拆迁房已经很多了，房价还在不断上涨呢?

很多时候房产的坑，就出在流动性上。涨的都是纸面财富，最后需要一次交易来定价。所以没有价格预判能力的人，往往会买错。

03

过去四十年中国一穷二白，是城市规划的初级阶段。

而大多数城市的发展模式就是“摊大饼”——先集中发展核心区域，然后以环形道路与放射形道路作为基本骨架，由内向外发展，越靠近市中心的土地价值越高，房产越值钱。

但是随着城市发展，政府有打造了很多新城，并配套了商业、学校、医院等等，原来旧城区的资源独特性不断地被稀释，房价上涨开始乏力，慢慢出现衰竭的迹象。

这里面暗藏着一个房产投资的规律：当前的房价由存量的人口决定，未来的房价由增量人口决定。也就是一座地铁，一个产业能拉来多少人口，决定了这个板块的未来涨幅。

如果一个板块现在一片荒芜，但是通勤距离非常靠近主城区，并且现在正在大兴土木搞配套，那么这种板块将来肯定是要大涨的。

04

中国过去一二线城市的生长速度是每年扩大一公里，当城市面积生长到一定的程度，大到你瞠目结舌的时候，城市外延的趋势和力度就体现出来了。

以洪水猛兽的方式袭来，这种板块就一瞬间成为整座城市居民的网红板块，热得发烫，连续几年上涨，新买家源源不断涌入。类似杭州未来科技城、钱江新城。

05

没有地铁规划的郊区一票否决

买房是一个非常复杂的决策系统，需要综合考虑地段、交通、学校、产业、政策、户型、圈层、物业等各项指标，但在郊区买房，我们有一个简单粗暴的原则，那就是无地铁不买。

这个原则肯定是有争议的，但无所谓，不是什么房子你都需要了解，不是什么钱都要赚，记住这个原则，会大大提高你的决策效率以及正确度。

也许没有地铁的板块，也有可能暴击大涨，但是存在烂尾，多年人气不足的风险，我们买房不能什么都要，购买地铁沿线的房产，看似中规中矩，但至少保证我们不会买错，将来想卖也能卖得出，赚得也不会少。

06

老破小不是不能买，但是要注意投资禁忌。

老破小的买方市场很小的，必须是中心城区核心地段才有价值，这个纪律应该严格遵守，不能有半点误差，城乡结合部、郊区新城的老破小，看都不要看。为什么?因为这些地方新房多得是，人们何必要买你的老破小。

告诉大家一个偷懒的办法：方圆十公里范围内，如果新楼盘不超过3个，那这里的老破小，你就可以考虑了，当然，还要结合楼龄、户型、等进一步判断。

07

一二线城市的郊区才叫郊区，三四线城市无郊区，那里只能叫城市周边的农村。

怎么理解呢?三四线城市，是没有郊区的，出了城市，就是截然不同的世界，那里只有一片片的荒地和几个孤零零在建的楼盘，没有医院、学校、商业配套等。这种楼盘打死不要买。

08

小白买房，往往是带着诗和远方的憧憬来的，毫不关心粮食和蔬菜，满脑子只有“漂亮”这个词，于是跑到漂亮的售楼部，通过漂亮的售楼小姐，买一套漂亮的远郊带装修房。

但是漂亮是最不保值的，首先，样板间不等于你的房子，样板间套路多，其次，楼盘花园再美，折旧也很快，过个三五年，你会发现你心仪的漂亮房子与隔壁二手已经相差无几，价格也逐渐被拉平，你才恍然大悟，“早知道买隔壁那套便宜100万的二手啊!”

所以，不要为“漂亮”付过高的溢价。真正的高手只为“裸房”付费，其余都是溢价。

09

不要贪便宜

很多人都认为便宜的房子容易涨，例如有些朋友会说：中山楼价2万翻倍容易，还是深圳5万翻倍容易?

投资如果是这么简单，那就人人都赚钱了。你是甘肃5000翻倍容易，还是中山2万翻倍容易?

照这样想，便宜的易涨，是不是大家应该都应该买甘肃?

事实上，可能中山涨到3万就衰竭平缓了，而深圳却一路从5万涨到8万、12万。

这是马太效应，好资产将来会有更多人发现它的好，价格继续上涨，而坏资产则更多人抛售。

市场经济是最聪明也最公平的，一分价钱一分货，便宜往往没有好东西。

真正的“便宜”，本质上不是指价格上的便宜，而是那种需要“价值重估”的便宜，比如，有一个楼盘地段好、品质好，但因为限购或者开发商资金紧张，订价策略就是薄利多销，这种便宜可以捡。

还有一种情况更常见，就是你跑到一个品质好、口碑佳的二手楼盘，通过看房200套辛辛苦苦挖到的“笋”，这种便宜也是可以捡的。