金九银十卖房季，房企营销来了

　　八月将过，天气见凉。空气中已在漂浮着“金九银十”的气息。

　　早起的鸟儿有虫吃，开发商营销部门也已经开始飞速运转。

　　“全国532楼盘，闪购7.8折!”

　　一声惊雷。中国恒大在“金九银十”的房企促销大战中抢先领跑，全国范围内的降价销售，恒大打响了第一枪。

　　恒大降价，诚意几何?

　　开发商营销，套路满满?

　　最佳购房时机，错过不再?

　　开发商敲锣打鼓地大打促销牌，但最焦虑的还是买房人。

　　一、恒大降价，诚意几何?

　　1、优惠、打折，肯定都有。

　　首先，打折促销的信息来源是真实可靠的。从恒大的官方APP上可以明确查询到本次促销活动，而参谋长的朋友圈也已经被恒大江苏公司的员工们刷屏——恒大江苏公司旗下的部分城市，共计27家楼盘， 95折买房，推荐成交再享98折。

　　2、具体有哪些玩法?

　　参谋长询问了恒大的相关人士，对方表示恒大这一次是全员大营销，从销售到行政、技术人员……都有销售任务。

　　有员工透露，非专业销售的员工，任务量是一周一套，返利总房款的2%，任务完不成要还要扣奖金。

　　参谋长表示，恒大的程序猿不好当啊……

　　在具体的促销规则上，本次恒大促销活动的时间是8月20日至10月8日，不过促销手段还是老三样：

　　打折、特价房、员工优惠价。

　　而打折力度又根据具体城市、具体项目以及付款方式等等有所不同。至于宣传中的“7.8折”，恐怕只有极少的房源、在重重条件的限制之下才能满足。

　　3、够诚意吗?

　　在参谋长看来，要说恒大诚意十足，恐怕也称不上。因为实际上这只是开发商在“金九银十”这个年末冲业绩关键节点的例行操作。

　　但你要说它毫无诚意，也不至于。因为对于很多城市来说，即使只是9折或者95折的折扣，反应到一套住房的总价上，也能够为购房者节省数万、甚至数十万的购房成本。

　　可以确定的是，即使像恒大这样的行业龙头，也的确面临着较大的回款压力，从“全员营销”的任务中就能看出端倪。在现在这种情况下，买房人其实算是“有机可乘”的。

　　二、开发商营销，套路满满?

　　参谋长知道，很多粉丝，尤其是对楼市比较关注的，会对开发商的营销手段嗤之以鼻，表示都是套路不信也罢。

　　打折促销，开发商惯用哪些套路?

　　1、一是针对部分卖不动或卖的不好的项目，特别是难卖的商业等物业进行打折，越不好卖的折扣越大。

　　还是以恒大的促销规则为例吧，它在划分折扣力度的时候，就明确了“清尾房”这个选项：

　　高层去化率50%-60%，98折;

　　高层去化率60%-70%，95折;

　　……

　　高层去化率90%以上，80折。

　　去化率越高，意味着可选择的空间越小，而去化率达到90%以上，基本意味着项目即将清盘，只剩下被挑剩的少量户型。

　　被挑剩肯定有被挑剩的原因，这些房源多多少少都存在一些硬伤。

　　2、二是拉高房价再进行打折，对实际销售价格影响不大。

　　这个套路不仅仅是在房地产了，在任何行业都很常见。要想知道某个项目的促销是否属于这种情况，最好是这个项目你一直关注，并且对它的价格变动也能基本做到心中有数。如此一来，你才能判断“真打折”是不是“假降价”。

　　3、三是宣传中的折扣力度在实际情况中被设置了重重门槛，要达到几乎不可能。

　　比如说，宣传是“7.8折闪购”，但这个7.8折，可能需要你达成“一次性付款”、“商铺”、“员工推荐”、“推荐成交”……等多重条件。

　　对此，参谋长表示，商家为了吸引眼球，这样宣传也属正常。只是对于宣传中的折扣力度，听听就罢，不必太当真。看看自己真正想买的户型有没有折扣、力度如何才是正理。

　　三、“金九银十”，买还是不买?

　　“金九银十”这个说法，不是凭空而来的。参谋长认为，如果买房这件事本就已经在你的计划范围内，那么这两个月，确实是一个不错的上车时机。

　　为什么?

　　第一，金九银十往往是楼盘的集中推货期。一般来说新楼盘刚开盘，优惠力度是最大的，可供选择的房源也最多，因此房屋的成交量相对一年中的其他月份会有所增加。

　　第二，正如上文所说，临近年底正是房企冲业绩的关键阶段，各大开发商花式促销接连轰炸，对于买房人来说，到底还是实实在在的优惠才最具吸引力的。

　　参谋长也了解到，恒大的这次全国促销，比往年来得更早了一些。

　　其他开发商的促销，也正在路上，或是已经落地。

　　比如说7月末，网上就曝出富力地产的一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》;

　　又比如阳光城员工爆出，第三季度营销工作是首位;

　　旭辉董事长林中也表示，下半年要做的就是加强销售、加快回款。

　　参谋长表示，大促销已经在路上，还没有等到的买房人不要心急。

　　第三，今年的形势有所不同。

　　为什么这么说?因为往年，伴随着市场成交火热的，往往是房价的应声而涨。楼市热闹的时候，市场情绪也是高亢的、易于煽动的，哪里成交火爆了一点，就会引起房价要涨的无意识恐慌，为市场热度再添一把火。

　　但今年不一样，参谋长认为今年的“金九银十”，楼市成交量会有增长，但价格上并不会有太大波动。

　　“以价换量”，大概是真的要发生了。

　　最后，买还是不买?

　　其实答案已经显而易见了。本来2019年就有买房计划的，或是计划在近一两年内买房的，是时候了。

　　不过，还是不要因为花式促销手段就迷失了自己原本的需求，购房者仍然需要排除干扰因素，专注于房子本身。