海外发债再次收紧，哪些企业还可以发债

7月12日，国家发改委发布了 “关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”。通知对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。那么，在此情况下，哪些房企目前还可以进行海外发债?哪些房企未来海外发债会受限呢?

新规后部分房企境外发债渠道阻断

本次发改委发布这则关于企业发行外债的通知，具体表明了房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;其次，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明债务规模、期限情况等信息，并提交《企业发行外债真实性承诺函》;此外，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况;最后，房地产企业应制定发行外债总体计划，有效防控外债风险。这是2018年6月境外债受限之后，政策进一步的收紧，2018年6月发改委表示“房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。"在此情况下，未来将仅有存在一年内到期海外债的企业可以进行境外发债，对其他房企而言，境外发债的渠道将关闭。

据不完全统计，截至2019年上半年，95家房企中有33家房企自2012年以来未发行过海外债，比如东原地产、奥山集团、光明地产等企业，也就意味着这些企业未来将不会有机会发行海外债，在发改委778号通知一出，企业就被切断了进行海外发债的资格。

目前房企可再发行海外债不足千亿元

据不完全统计，自政策出台日起算，95家房企一年内到期的中长期海外债共有53笔，折合人民币约为982亿元，覆盖有33家房企。近一年内到期的海外债中，绿地控股以6笔境外债合计约108亿元人民币到期额位居首位，此外，还有佳兆业、旭辉、世茂等6家房企到期规模达到40亿及以上。值得一提的是，2018年新上市的正荣、弘阳在上市后抓紧发债，未来一年内将各自有30亿元、17亿元到期境外债。

值得注意的是，2019年上半年部分企业发行的境外债有不少是用于偿还近期到期的债券，也就意味着未来短时间内，房企可发行的境外债券规模可能更小。

海外债收紧房企无法置换低息债或将推高融资成本

据不完全统计，2019年上半年房企境外发债2883亿元，达2018年全年的83%，其中有43家房企发行了99笔2年及以上期限的境外债，约2584亿元人民币。随着境内融资渠道的再收紧，海外发债成为企业补充资金的重要来源，但是此次新规之后，这一渠道也将受限，年内房企的融资压力将进一步加大。与此同时，高利率成本发行海外债的房企，也不能再利用低成本债券进行置换，房企的融资成本或将进一步走高。

整体来看，未来两年内到期的中长期的海外债总计有3223亿元，其中，以2019年12月为临界点，下半年95家房企可发行的境外债规模最高不超过1705亿元。

总的来说，本次发改委778号通知的出台，使得房企海外发债进一步受到限制，在6月银保监会表明加强银行、信托监管的情况下，年内房企的融资环境面临全面收紧，对房企的运营以及资金的合理调度使用提出巨大的挑战，同时由于新发的高利息海外债短期内无法置换低利率债券，将使得房企的融资成本进一步上升。