高价地项目为何难卖高价

高价地项目难卖出高价,在东莞的楼市似乎已经成了开发商的一道“魔咒”。

为何难卖出高价?首先,东莞楼市长期以来相对平稳是一个重要原因。在2005年~2015年之间,东莞的房价涨幅长期稳定在7%左右,在2016年以前,东莞人从来没有想过可以通过在东莞买房“一夜暴富”。房价稳定让东莞购房需求以自住为主,购房者会一次性付款购买住宅居住,却不习惯借助高杠杆多买几套房炒房赚钱。从本地购买力来看,东莞人口结构是“哑铃型”的,生活着大量的工厂一线工人,他们的收入不能算太高,工作多年存下的钱也并不足以支撑他们靠买房来投资。事实上,无论是2007年还是2016年,东莞房价快速上涨的背后都有着深圳投资客作为重要推手,因此,每当深圳投资客退去,东莞市场回归本地购房需求时,房价高于本地购房者购买力的高价房往往销售困难,在市场高峰期拍下的高价地项目就要面临亏本卖的尴尬境地。

另一方面,东莞的城市发展仍然吸引着品牌房企进入,每一次品牌房企集中进入东莞楼市时,会掀起一次高价地的热潮。2007年广系、深系房企集中进入东莞拍下高价地,到2016年、2017年全国一线品牌房企集中进入东莞,除了开发商们看好东莞楼市前景外,另一个重要的原因是拍下高价地可以快速在当地打开企业的知名度。另一方面,如果房企已经在东莞有其他楼盘在售,拍下高价地可以借机炒高区域房价,将其他低价地项目的利润最大化,最终通过平摊利润来获得尽可能多的溢价。可是,随着地价的提高,管理手段也在加强,如土地竞拍方式多样化等,给房企设置了一道道门槛,也促使着房价的涨幅进一步回落。

其实,品牌房企争相进入东莞,恰恰说明房企对东莞城市发展前景有信心,东莞不再是一个到处是工厂的大农村,而是正在进行城市的更新换代,高价地项目面临的尴尬,或许只是城市发展中的一次微小“阵痛”。