成都房价走势大揭秘:库存足够卖1年 涨价不可取

5月初国家统计局公布的数据显示，全国70城房价止跌回稳;近日，根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，今年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元 /平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。而成都5月住宅均价环比上涨0.11%。一时间，“楼市红五月来临”“房价触底反弹”等言论见诸报端。难道成都楼市真的已经触底，房价即将反弹?小编接下来从多维度、全方位解析成都房价真相，反不反弹看了就知道!

库存4380.33万㎡ 足够卖一年

成都房地产市场的存量虽不比一些挤压严重的城市，却也相当惊人。据成都中成房业数据显示，截至5月底，大成都商品房累计存量达4380.33万㎡。而成都市正常年去化量在3千万到4千万㎡，按这样计算的话，成都现在的房子已经够卖一年多时间的了。

再来看看成都市的人口结构，成都主城区户籍人口将近一千两百万，还有差不多等量的非户籍人口。这么大的量，对于房地产市场来说似乎具有很大的消费潜力。但是，我们要看到这些人中有一部分是已经有房，一部分是根本没能力买房，而剩下的一部分才是有能力还没买房的人。而这一部分有能力还没买房的人中，大多仍持观望态度，如果开发商贸然涨价，有一部分人会害怕房价继续上涨而出手，而一部分人则会退却。这样一来就不利于开发商去库存。

6月26项目扎堆入市 主打刚需型产品    

在政府市场政策不断利好的情况下，5月成交节节攀升，创造了今年以来成交小高峰。在传统销售旺季，5月入市推盘量较前几个月也是稳中有升，但并未爆发大规模开盘潮，呈现平稳上升，持续放量的态势。

而据成都站数据统计，包括成都周边项目在内，6月预计将有26个项目入市。其中主城区项目为19个，环比今年5月，环比上月新增5%;郊区、县项目为7个，环比上月新增10%。在6月即将入市的项目中，刚需住房占比依旧偏高，约为三分之二。

在成都楼市库存量已经如此高的情况下还有这么项目入市，开发商到底是要闹哪样?而且还这么多刚需项目。既然是刚需，要涨价是不是要考虑一下刚需购房者的承受能力呢?

政策利好并非涨价理由

近日，国家多个部委连续出招，一直以来就备受关注的楼市新政“靴子”终于落地了。降低二套房首付比例、公积金继续松绑……楼市新政组合拳并不是“救市”，更多的是要优化房地产的市场结构、促进房地产市场的稳健发展。

面对市场的利好频频，成都开发商在价格策略上的调整却发生了分歧，在部分主城区楼盘出现了不同程度价格上涨的同时，多数开发商却并未急于趁势涨价，反而对价格进行了一定的下调。从记者了解的情况来看，有近十个楼盘都推出了面积在50-85㎡的特价小户型，每平米降价幅度甚至高达1500元，利用政策优势“以价换量”的意愿显得十分强烈。

“开发商应调整并优化库存结构，积极去库存，尽快实现销售业绩回升。”在张宏伟看来，面对两次降准三次降息之后的跑量去库存的窗口期，房企更多的应积极调整推盘节奏，把控好增加上半年销售业绩在全年的比例。“目前楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，否则只能错过放量窗口期。”

从开发商拿地态度看房价走势

自 2015开年以来，成都土地市场表现不尽如人意。1月开门就吃闭门羹，成交量环比下降37.08%，2月再跌近两成，3月蓝润首创齐发力，成交涨 60.62%，4月又跌落54.29%，成交金额更是大跌75.83%。当然也有几块高溢价率地块成交：蓝润溢价175%拿下人南地块、天投溢价200% 拿下兴隆镇地块等，但其实整个市场仍然不好，低溢价成交和流拍的地块依然较多。

西南财经大学经济学院副教授、博导刘璐就指出了房地产业一个有趣的现象：房价飞涨的时候，频出，土地市场经常爆出天价的溢价率，而房价走低的时候，土地市场又非常冷清，地块经常低价成交，甚至流拍。这是房价涨开发商有钱任性随意拿地、房价跌开发商勒紧都腰包的意思吗?那后市看房企拿地的态度是否就能预估房价走势呢?

中成房业市场顾问中心经理时红萍认为：从长远来看，土地市场分化会比较严重，优质地块可能会引来房企竞逐。而存量较大区域土地流拍会较为严重。同时目前成都市场“面粉”与“面包”价格倒挂的情况较为明显，地价高，房企利润率较为有限，预计未来房企拿地依然较为谨慎，不会出现特别火爆的情况。看来开发商涨价也会比较谨慎。

综上所述，对开发商来说，与其涨价不如与购房者共享政策红利。须知楼市不仅是开发商的楼市，也是购房者的楼市，是市场交易各方彼此讨价还价的过程，而不是一方强势定价的情形。