买房，贷款选择等额本息还是等额本金好？

一、  等额本息与等额本金概念与算法：

  1、等额本息法：最重要的一个特点就是每月的还款额相同，从本质上来说本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本息与利息”分配比例中。前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半年后逐步转为本金比例大、利息比例小。

     （注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供还款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。）

  2、等额本金法：最大的特点就是每月的还款额 不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

     （注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。）

二、等额本金和等额本息的计算方式：

      1、等额本金还款计算方式：

        每季还款额=贷款本金/贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）*季利率

    如：贷款20万，贷款期为10年：

        每季等额归还本金：200000/（10*4）=5000元； 

        第一季度利息：200000*（5.58%/4）=2790元； 则第一季度还款为：5000+2790=7790元

        第二季度利息：（200000-5000*1）*（5.58%/4）=2720元；则第二季度还款额为5000+2720元=7720元

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        第40个季度（最后一期）利息：（200000-50000*39）*（5.58%/4）=69.75元；

        则最后一期的 还款额为5000+69.75=5069.75元

2、等额本息的计算公式：

      每月还本付息金额={本金*月利率*（1+月利率）贷款月数}/{（1+月利率）还款月数-1}

      还款总利息=断绝哑巴*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/{（1+月利率）还款月数-1}-贷款额

      还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利贷款月数率/{（1+月利率）还款月数-1}）

      每月利息=剩余本金*贷款月利率 ；每月本金=月供-每月利息

  如：贷款100万，贷款期为30年：

       第一个月利息为1000000*（6.15%/12）=5125元，第一个月本金为：6092.28-5125=967.28元

       第二个月利息为（1000000-967.28）*（6.15%/12）=5585.5011元，本金为6092.28-5585.5011=506.778元

       。。。。。。。。。。

      所以贷款100万，贷款期为30年，每月还款60992.28元，总支付利息为1193221.37元。

三、针对购房者，到底 应该选择等额本金还是等额本息，各自的优势在哪里？

     等额本金还款法的优势在于：会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。

     理论上说，等额本金还款更划算一些，但是由于等额本金前期还款压力很大，许多购房者无力支付还款金额，加上银行审查严格，所以等额本金还款方式并不常见，现在还款的主要形式还是以的呢个本息为主。

四、等额本金和等额本息适合哪些人群？

    1、等额本息适合的人群：

         等额本息每月的还款额度相同，所以比较适合有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升，如果这类人群选择等额本金的话，前期压力会非常大

     2、等额本金适合的人群：