房屋转让协议在何种情况下签订无效

一、基本案情 将农村房屋出售给集体以外成员被判无效

1993年7月原县级河池市人民政府将位于河池镇马路街A33号住宅用地批给黄文娟并向其颁发集体土地建设用地使用证。2006年2月15 日原告黄文娟与被告卢刚签订《宅基地使用权转让协议》，约定将河池镇马路街A33号宅基地使用权转让给卢刚，转让价款为5000元。同日，黄文娟与被告卢刚签订《房屋转让契约》，约定将河池镇马路街A33号房屋转让给被告卢刚，房屋价款为5000元。当日河池市公证处对该《宅基地使用权转让协议》进行公证，同时，原告黄文娟及其母亲将房屋转让的事实告知河池镇三组队长。事后，双方就河池镇马路街A33号的房屋及宅基地达成实际交易价格为38000元，卢刚已将该款支付给原告黄文娟。2011年8月16日，黄文娟以双方签订的《宅基地使用权转让协议》违反《土地管理法》的规定为由，请求法院确认双方签订的协议无效，并请求被告将房屋返还原告。本案庭审过程中，原告请求将《房屋转让契约》一并确认无效。

另查明，被告卢刚在河池镇已居住十余年，但未成为该队成员。

二、法院裁判

法院审理后认为，该案原告将河池镇马路街A33号宅基地使用权以买卖的形式转让给不属于本集体经济组织成员的被告，违反了农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三的规定，原、被告签订《宅基地使用权转让协议》违反了法律的强制性规定，应当认定无效。另我国房屋转让实行“房地一致”的原则，因双方签订的《宅基地使用权转让协议》为无效协议，该宅基地上的房屋转让因宅基地使用权转让的无效而不能，且被告从签订合同之日至今仍非房屋和宅基地所在的集体经济组织成员，因而双方签订《房屋转让契约》亦因违反《合同法》第五十二条第一款第一项的规定而应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案原、被告签订的《宅基地使用权转让协议》、《房屋转让契约》被确认无效，原告因协议取得的购房款以及被告基于协议取得的房屋，应当互相返还，原告亦应向被告返还购房款38000元。

法院最后作出判决原、被告签订的《宅基地使用权转让协议》、《房屋转让契约》无效，并判决原、被告原基于该合同所取得的财产互相返还。

三、评析

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，我国农村宅基地所有权属于农村集体，宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定、无偿取得和使用”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有权属性，其转让和流通受到严格限制。本案原告的行为即违反了农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三的规定，故此其与被告签订《宅基地使用权转让协议》因违反了法律的强制性规定而应当认定无效。另外，我国房屋转让实行“房地一致”的原则，即俗称“房随地走，地随房走”，对房屋或宅基地使用权的分别转让的行为是无效的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村房屋可以出卖，但出卖房屋时，应当连同宅基地使用权一并转让，并经集体经济组织同意;本案原告虽将房屋连同宅基地使用权一并转让给被告，但前文已述双方签订的《宅基地使用权转让协议》为无效协议，因此，该宅基地上的房屋转让因宅基地使用权转让的无效而不能，且被告从签订合同之日至今仍非房屋和宅基地所在的集体经济组织成员，因而双方签订《房屋转让契约》亦因违反《合同法》第五十二条第一款第一项的规定而应认定无效。

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