中国楼市开盘纪录被刷新 中海打响一线豪宅回温信号枪

烫金地段和倒挂的价格，是中海顺昌玖里项目热销背后的原因。

许久未见的豪宅“抢房大战”于上海新世界板块展开。

本次“抢购”的房源系中海顺昌玖里项目，当日项目实现准日光，录得去化率98.5%，销售额达196.5亿元。

观点新媒体了解到，196.5亿元的销售数字超越了2020年深圳华润城润玺一期196亿元的单次开盘销售额，也刷新了中国楼市开盘新纪录。

顺昌玖里项目开盘当天，小米的首台新能源汽车“SU7”上市 仅27分钟，大定五万台，按均价计算约达125亿元销售额，同样刷新了新能源汽车半小时“下定”的纪录。

由此看来，无论是小米SU7的上市大定数据，还是中海上海豪宅刷新历史开盘纪录，似乎都表明市场的购买力远比想象之中的强。

倒挂本色

与同区域的新房和二手房相比，本次热销的顺昌玖里项目存在着明显的“价格倒挂”。

在价格剪刀差诱惑之下，叠加地处上海新世界板块的绝佳位置，让这个超高层新盘没有重蹈遇冷覆辙，反而成为“香饽饽”产品。

中海顺昌玖里位于老上海人眼中的“白月光”——新世界板块。本次推售2栋超高层和1栋高层，建面约151-325平米的高层住宅产品，合计房源512套，均价约为17.2万元每平米。

对于本次项目日光，业内人士认为结果并不意外。

“在上海市总价约3000万元以上的豪宅新盘中，该项目无论是从认购组数、认购金缴纳、还是冻资规模上均名列前茅，意向购买力已经覆盖了实际可售房源。”上述人士分析道。

观点新媒体了解到，上海在意向金费用管理中，一般要求不能超过房源套均总价的20%。而在此项目金执行过程中，金降至楼盘套均总价的10%。

在阶段时，上述项目累计录得738组  ，率超140%，项目的认购金为389万元，再根据738组认购进行计算，光是认购阶段就已经揽金超28亿元，冻资规模下限接近60亿元，成为积分摇号制度下黄浦区豪宅认购数和认购金额最多的项目。

“两项数据不仅超过了上海豪宅市场上的诸多在售新盘，更是那些以量取胜的刚需盘无法比拟的，可以说是提前'预约'了日光结局。”

上述人士也坦言，近期入市项目显示，超高层产品并未能俘获“高净值”客户芳心。项目开盘之前，市场利好消息频出的同时，“看衰”的声音也不少。尤其是在2023年，浦东前滩世纪天御、天汇以及黄浦区的海玥黄浦源2个超高层项目，都已先后折戟上海市场。

2023年5月中旬，前滩世纪天御入市，758组入围购房者未能消化384套房源，开盘当天价格最低、最高的房源率先完成去化，但剩下2000万价格段的产品去化最吃力。

该年度9月份，单价13.2万元每平米的海玥黄浦源 遇冷，308套房源   不足50%。同年11月份，前滩世纪天汇项目的推出再次遇冷，且与周边二手房倒挂差不大的情况下，被称为“前滩收官之作”认购率甚至不到6成。

不难看出，高净值人群对超高层产品的住宅品质有所顾虑，购买客群在不断消耗，而新增客群却相当有限。

据观点新媒体观察，顺昌玖里项目同为超高层住宅产品，之所以收获跑赢市场的去化表现，与其烫金地段和倒挂的价格脱不了关系。

中海顺昌玖里所在位置为老西门板块，现被扩大装进新天地板块之中。后者既是上海豪宅的风向标，同时也是上海最顶尖的地段。对比周边竞品，不难发现项目的平均单价降低了进入新天地板块的门槛。

该项目北侧毗邻翠湖天地隽荟项目，当前二手房价格为27.9万元每平米，近一次成交价为33.79万元每平米；东侧为中海系的建国里，目前挂牌价为23.9万元每平米，近一次成交价格则是19.4万元每平米。

就算是“次新房”复兴珑御二期的挂牌价也超25万元每平米。对比挂牌价和近一次成交价，顺昌玖里项目17.2万元每平米的单价，倒挂率至少有12.79%，至多能到96.45%。

数据来源：观点指数整理

除此之外，极具性价比属性的产品打造方式，也是项目热销的原因之一。项目虽然是超高层住宅，但采用了钢结构打造方式，相较于传统的超高层得房率更高，使得项目原本的价格优势更具有性价比，为高净值客群打造了烫金地段里性价比十足的产品。

在深圳中原地产研究中心看来，中海黄浦豪宅刷新的纪录给豪宅市场带来更多信心，让豪宅产品市场认可度进一步提高，带动豪宅产品去化。

“对于区域内二手豪宅也是利好，部分未买到的客户会流向周边二手市场。这份市场热度短期也会进一步传导到改善，甚至刚需市场，提振整体市场信心。”

豪宅回温

近几年房地产正处下行周期，市场分化严重，豪宅市场表现最好，其次为改善，刚需市场表现最差。从近年新房开盘表现也可以看出，豪宅产品去化远远好于其他产品。

从深圳的情况看，海德园三次开盘三次售罄，蛇口招商玺家园、深铁前海时代等都开盘售罄。其他核心区产品如润玺、深圳中心天元、颐城栖湾里、深业云海湾等核心区域楼盘开盘都去化八成以上。

2024年1-2月，深圳虽无豪宅项目开盘，但在法拍房领域，豪宅热度恢复的迹象已经开始显现。

据悉，年前流拍的4套蛇口豪宅半岛城邦，近日二拍全部溢价成交，价格全部高于一拍，最高一套高出一拍237万元，平均成交溢价率达48.75%，较首拍平均溢价为18.95%。

深圳中原地产研究中心认为：“近期上海、深圳相继取消7090政策，政府对于豪宅产品的管控也在逐步放松。政策利好之下，市场信心回升，往往先反馈到豪宅市场，然后再带动其他产品回暖。”

数据来源：观点指数整理、阿里法拍

3月30日，在中海黄浦豪宅热销之后，深圳同样有两个豪宅产品入市，从成交数据上看，豪宅的春风不仅吹在了上海，也拂动着深圳。

本次入市的产品分别为前海桂湾的时代三期尊府以及福田的中洲湾迎海二期，两项目单价均超9万元每平米，单日深圳豪宅项目累计揽金近60亿元。

据悉，前者为去年的网红盘，本次加推344套房源，累计吸引509批客 ，开盘完成去化282套，收金约27.39亿元，去化率82%；后者开盘当日同样人潮汹涌，入市的560套房源完成去化近6成，收金同样在27亿元左右。

观点新媒体了解到，深圳本次入市豪宅项目与中海黄浦顺昌玖里同样具有“价格倒挂”的属性。

深圳中原数据显示，随着近两年市场调整，特别是二手市场价格在2022、2023连续两年录两位数的下调后，多数新房项目价格相对于同区域二手价格没有倒挂，甚至多数区域二手性价比高于新房，导致新房市场逐渐转冷，二手成交反而逐步回升。

个别顶豪区域豪宅有倒挂，如香蜜湖海德园，蛇口招商玺家园等豪宅。此类豪宅价格坚挺，基本没有折扣，相对来说，前海、宝中、华侨城等区域豪宅产品相对走弱，近一年多，前海新盘日光难度越来越大，折扣也逐步加大。

今年3月，深圳取消实行了18年的“7090政策”，该政策的初衷是为了遏制高房价，随着“房住不炒”与“市场+保障”住房供应体系的不断深入，“7090政策”的退出也是顺应市场变化的结果。

由于7090政策叠加限价政策，深圳豪宅主要还是集中于二手市场，新房顶豪产品稀缺。

在深圳中原地产研究中心看来，该政策取消最直接的影响就是新房市场将会重新迎来真正的豪宅产品，特别是核心区域，大户型改善产品会增加，核心区域豪宅市场有望迎来爆发。

“当然，政策的背后也预示着未来政府将逐步对豪宅产品开始放松管控，甚至最终会完全放开，让豪宅交由市场自己运行，对豪宅市场来说将是大利好。”

观点新媒体不完全统计，2024年，深圳超十万元每平米的待入市豪宅项目累计有6个，集中在南山、福田区域，且均集中在下半年。

数据来源：观点指数整理

深圳中原地产研究中心分析指：“以深圳湾即将入市的两个项目为例，政策松绑下，一手豪宅产品的增多也为客户提供更多样的选择，中信东角头、深湾胤府核心地块必然会回归到顶豪定位，产品日光也是悬念不大。”

该机构也坦言，市场并不是一个楼盘热销能改变的，这两年一线城市都不缺日光的豪宅盘，但并未明显改变市场。关键除了领头羊的带动，还需要其他楼盘一起发力，持续热销，才能带动整体市场的回暖。