极度危险，房价正上演大跌前的疯狂！？

2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(简称“意见”)正式公布，这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件，勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。

其中，有一项规定引发了很大争议：“未来我国新建小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”这对于拥有74916万城镇常住人口的中国而言，无疑“一石激起千层浪”。

新政会对房地产行业产生很大影响，社会上各种争议可谓炸开了锅。对于封闭式住区和开放式住宅的利弊以及可行性，各方专家也有以下不同的看法：

街区制意在打通城市道路“毛细血管”

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，欧美发达国家也都是街区制，道路公共化，提高城市通行效率，降低劳动生产率的损耗，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞甚至缺失的情况。封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。小区和大院开放，不但可以实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，优化路网结构，促进城市土地的节约利用，还可以提供更多的停车泊位，小区和大院绿地也可以成为公共绿地，变相增加更多的公共设施。

中山大学博导袁奇峰表示，意见反映了城市规划模式的变化。街区制可以说是对门禁社区的一种变革，在社会主义初级阶段，人口流动性加剧，贫富差距大，警察力量也不足以监控与管理所有社区，因此门禁社区流行。社会治安并非一朝一夕就能解决的，如果不能解决，就可以用规划技术来解决，如果一个两平方公里的居住区域，门禁范围如果也这么大，城市道路就无法通过，交通非常困难。为了提升整个城市的交通组织，公共利益或许大于个人利益，这在土地出让的时候，政府预先声明，对开发商来说投资成本降低，减少寻租。

克而瑞研究中心分析师陈开朝则表示，我国实行小区制以来，不少社区越建越大，横跨好几个街区，造成很多绕行和断头路，大大增加了出行时间，封闭的围墙则将一个个社会群体贴上***、穷人区等标签。街区制是城市建设布局的一种形式。土地私有国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。它的优点是可以增加公共道路和路网密度。

街区制推进有利于商住一体，土地的利用率将大幅提高

易居智库研究总监严跃进表示，此类政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。

中原地产首席分析师张大伟称，街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。

新政规定涉及到私人产权的法律问题

《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

著名经济学家马光远认为，文明始于财产权，始于对私有财产的尊重和保障。在人类历史上，只有那些对私有产权给予尊重和充分法律保障的国家才崛起为强国。居民小区的道路和花园如果要公共化，必须按照法律规定的征收程序，并给予足额的补偿。而不是政府单方面的宣布。

街区制推进与否，业主权利应优先考虑

北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。

中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。

街区制意味着贫富混居，同时带来小区安全隐患

如果低、中、高档小区杂处、低、中、高收入群体杂处的片区，一旦全都将小区围墙打开，其结果就会形成非常棘手的贫富混居问题，如果政府缺乏有效的管理手段、协调机制，则必然导致这些片区中的高收入群体，慢慢撤离出去，他们更愿意搬至联洋和碧云这种环境统一、居民收入同质的大社区。

同时，街区式社区其治安好坏取决于该地段治安的好坏，由于没有封闭式物业管理，一旦一个地域内治安恶化，将会导致整片街区治安恶化，不再适合居住，从而导致精英搬离或者空心化。

中原地产首席分析师张大伟也表示，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制，那是因为国外居住布局上本来就分散，这与国内基本都是高层住宅的性质完全不同。街区制运用在中国城市的居住区中时会产生一些新的问题，例如安全问题，噪声干扰问题等。

街区制的推行，宅地出让方式如何调整

易居房地产研究院副院长杨红旭表示，不再建设封闭住宅小区，那么未来的宅地出让，必定会调整方式。比如，土地出让的地块规模，将会大幅的变小，以往几十万平米、上百万平米，甚至上千万平米的大盘，将再也看不到了。宅地出让的最小单位，将以幢为主，规划红线可能缩减至一幢楼的周边。由此可见，地方政府的土地部门，以后要大量增加人手了。而开发商们，也会相当头痛，尤其是习惯了做大盘或者高端楼盘的开发商，如碧桂园和星河湾等。

街区制推行是幌子，只为一心去库存?

另外，还有种说法在网络热传：政策的目的还是为了去库存，先抛出一个大家都不接受的政策，大家反对后，再找专家论证，然后规定已建和在建的小区不改建，后续审批的项目必须建成开放式的小区。大家都知道开放小区目前的弊端，这样就使得非开放性小区成了资源，大家抢着要，再加上开发商的宣传和鼓动，又是一阵楼市的春天，涨价，抢购。只能说为去库存，也是用心良苦。

总结：要真正推广和落实街区制这一政策，道路是坎坷的：一是在文化理念方面，影响城市规划和人们的理解，这是问题根源;二是土地在出让方面，应该小块出让，不是大块出让;三是治安、管理等方面，大院封闭的管理给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，如果打开后会遇到很大阻力。