年报观察 | 招商局商业房托：周期低潮下的影响与应对

改造后的花园城项目，管理层则寄望于2024年它能为招商局商业房托带来业绩增长点。

 距离越秀房托发布2023年业绩公告一星期，大湾区另外一只商业RETIs也发布了业绩。

根据3月14日晚间公告，招商局商业房托于2023年录得收入4.89亿元，同比增长13.3%，增幅较上半年有所提高，收入增长主要是2022年新收购了北京航华项目，项目于去年全年均贡献收入。

具体到底层资产，招商局商业房托旗下6个项目平均出租率86.8%，较上半年79.3%有不错的回升，其中两个甲级写字楼物业出租率有显著提升，以及零售物业花园城完成升级改造后出租率得到恢复。

但这仍不能令人忽视，上述三个项目出租率背后租金水平下滑的事实，亦即企业为力保出租率稳定而做出了价格上的让步。招商局商业房托在公告中也提及了深圳、北京市场写字楼需求疲软等情况，外部环境对参与者们都构成了严峻的挑战。

观点新媒体了解，3月15日，招商局商业房托召开了2023年全年业绩发布会。据参会的投资者透露，管理层在会上表示将稳定商办项目经营，保证出租率作为首要目标，寄望项目能抵御市场压力，渡过周期低潮。

至于改造后的花园城项目，管理层则寄望于2024年它能为招商局商业房托带来业绩增长点。

市场压力

2023年，招商局商业房托4.89亿元收入当中，来自租金的部分约占4.41亿元，同比增长16%。该基金解释，营收及租金增长，主要原因是2022年收购北京航华后，仅录得半年收入，2023年北京航华的收入（业绩占比达到24%）超额抵消了花园城收入的下滑部分。

同期，招商局商业房托物业经营性开支为1.34亿元，同比增长18%，随着收入的增加也按比例正常增加；物业收入净额3.55亿元，同比分别增长12%。

不过，该基金的融资成本增长45%至1.37亿元，主要由于2022年6月新项目收购增加了16亿元并购贷款，同时2022年底置换的并购贷款利率为更高的3.55%，这两个因素产生的影响在2023年体现出来。

上述因素导致可分派收入减少了32%至9465万元，对应可分派收入年化回报率降低0.1个点至6.9%。与之相对比，越秀房托可分派收入年化回报率提升了0.7个点，至7.33%。

位于深圳蛇口的购物中心花园城2023年进行分区封闭式装修改造，曾被网友吐槽带来了购物体验的影响。实际上项目在去年大部分时间内有1/3的区域处于装修及空置状态，上半年出租率跌至53.2%，目前已恢复至73.7%。

5个写字楼物业的平均出租率上升了4.1个点至90.0%，其中两个甲级写字楼提升明显，包括招商局航华科贸中心出租率提升11.9个点，新时代广场提升5.6个点；这些项目拉动之下，招商局商业房托平均物业出租率86.8%，较2022年底及去年上半年均有提升。

招商局商业房托物业组合出租变化，数据来源：企业公告

而从租金角度观察，便会发现其“以价换量”的一面：去年北京航华、深圳新时代广场的租金水平下降了大约6%，花园城也受改造影响拖累了租金，同比下降15.9%。

投资者向观点新媒体表示，招商局商业房托管理层对两个甲级写字楼物业的解释是，出租单价跟随市场变化进行灵活调整。2024年项目的主要经营目标将是力保出租率稳定，并灵活运用各项资源进行优化提升。

位于深圳蛇口网谷的数码大厦、科技大厦及科技大厦二期，并不需要为达成出租率而做出租金让步，租金水平反倒有不同程度涨幅。但这些物业的租金水平也是物业组合里最低的，因此并非投资者最关注的部分。

招商局商业房托在年报中也提及外部市场的变化，包括北京、深圳全市及各子市场写字楼租赁疲软，租金下降同时空置率上涨；其次，深圳市优质零售物业租金表现平稳，空置率有所下降，南山区却由于新项目入市导致整体表现跑输全市。

物业估值情况亦因此受到拖累，期末招商局商业房托物业总估值92.51亿元，同比下降3.10%，这也导致其有息负债率提高1.6个点至39.0%。其中新时代广场、招商局航华科贸中心估值分别下降0.84亿元、1.46亿元，花园城估值下降了0.60亿元。

渡过低潮

观点新媒体了解，招商局商业房托管理层在业绩会上坦承，2023年物业组合估值下降主要受到经济下行，特别是甲级写字楼租赁市场疲软的影响。

但管理层也强调，招商局商业房托的估值降幅仍属于相对温和的水平，国内一些商业运营商包括REITs已披露的报表，会存在商业物业出现2%到16%的跌幅。

未来5年北京、深圳还将有大量商办物业陆续入市，这会给招商局商业房托带来比较大的经营压力，因此招商方面提出将稳定项目经营，保证出租率作为首要目标。维持出租率，也就意味着要牺牲掉一些出租单价。

对于招商局商业房托而言，它的机遇来自于完成升级改造后的花园城项目，后者从环境、品牌、动线做了全面更新，有望为基金带来业绩增长点。

截至2023年底，招商局商业房托进行资产升级改造所涉及的4个物业，总预算约为3.99亿元，期末实际支出1.8亿元，完成率为45%；其中科技大厦二期、数码大厦已完成改造，新时代广场、花园城完成度分别为33%、44%，2024年将对升级改造进行收尾、验收及支付工程款。

投资者援引招商商管董事长袁嘉骅的说法称，花园城已于今年1月正式开业，引入了餐饮、儿童及体验式业态，周末客流量能达到5-6万人次，相当于2019年疫情之前的水平。去年底项目可出租面积的签约率为89%，公司计划更珍惜剩余面积，选择更好的品牌。

“招商方面希望今年底之前，花园城项目的出租率会往上冲，平均租金会向上提升。”投资者提及，预计项目的出租率、开业率都在90%以上。

商办物业的招租方面，招商商管除了借助代理机构这样的传统渠道，去年在内部启动“全员招商计划”，比以前更为积极主动挖掘潜在租户。此外还通过包括与政府协同招商，通过政策补助等方式提高对企业的吸引力。

在稳经营以外，招商局商业房托提出了“优成本”的举措，包括在去年7月完成了24亿元人民币并购贷款的置换合同签署，融资成本2.93%，较原贷款利率下降62个基点，令基金的贷款综合成本下降37个基点至3.18%。

数据显示，招商局商业房托因融资成本下降，去年共计节约利息支出620万元，并预计2024年将节约支出1500万元。

其他REITs也有类似的动作，由于美元大幅加息，港元利率亦跟随，企业的境外融资成本面临骤增的压力，去年6月越秀房托宣布订立不超过40亿元固定利率3.2%的贷款，以偿还同年8月及12月到期的两笔港元融资。即便如此，越秀房托去年的融资成本仍大增六成。

另据观点新媒体了解，招商局商业房托年内希望在ESG方面有所突破，并已启动相关的评级工作。对于新获取物业方面同样有所计划，该基金希冀在维持杠杆比例较为稳定的情况下，探索不同的投资结构，包括在市场上寻找可投资的标的，进一步平衡业态及区域比例。