很多人小产权的房子和三产用地的根本区别在哪里

乡产权房的概念

乡产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案;所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，2012年面临整治的小产权房，指的是下面的第三种：

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

综上所述：第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地;二是劳动群众集体所有制土地。

房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。

“三产用地”的概念

在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。

“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，所以该类土地上的建筑物是不能办理商品房产权证;它与商品房的差异在于一个能办商品房产权证别一个不能办理商品房产权证。

第三产业留用地与小产权房的概念误读

目前新政策针对小产权房的整治开始，市民产生对第三产业留用地项目与小产权房的概念误读;第三产业留用地到底什么才是正确含义?它和小产权房的区别在哪里?在第三产业留用地上置业存在多大的风险?

问题一：作为第三产业留用地和小产权的根本区别在哪里呢?

回复：从根本上述简述来讲(三产用地与小产权的概述)，第三产业留用地是合法的，而小产权房是非法的。

问题二：合法和非法具体体现在哪里?

回复：?第三产业留用地和小产权房的本质区别就是土地性质的区别，这个可以从三证上看出来。第三产业留用地项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有“国有土地证”、“规划许可证”、“房产证”大三证，但是为了保证房子主要用于发展第三产，所以不能分割转让，第三产业留用地项目符合规划，不会拆迁。

而小产权房用地的批建手续只停留在乡镇或者村一级的，而不像第三产业留用地已经上升到市国土的层级。所以它是属于非法开发，完全不受法律保护，而且它的三证无法办出，国家可随时征地拆迁。

所以第三产业留用地房产跟所谓的"小产权房"是不同的概念。一个是国有土地，一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。

问题三：但是就目前来看，社会上往往将第三产业留用地的性质等同于小产权，概念模糊，其合法性遭质疑。这是什么原因导致的呢?

回复：从集体第三产业留用地到政府征用、到国有建设用地、土管局再出让给村里，最终取得《国有土地使用证》，通过一系列程序，既保证了农民的利益，又规避了第三产业留用地的政策风险。但是由于其产权不能分割到个人，所以很多人会将其误解为小产权房。而且在第三产业留用地发展初期，很多操作上的不规范，直接导致了民众对于第三产业留用地的不信任，导致后期需要很长一段时间来纠正这一普遍的留用地偏见。这也是第三产业留用地成长必经之痛，随着操作层的规范化，会越来越被公众认可。

问题四：目前发现上市的第三产业留用地项目，多采用二十年以上的租赁合同，而不是房屋购买合同。很多人都特别关心，这二十年以上的租赁合同受法律保护吗???

回复：根据《中华人民共和国合同法》租赁合同第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。所以我们看到的关于第三产业留用地是非常灵活有效的变通方式。

(1)关于租赁合同的年限，法律虽然认定二十年为最长租赁期，但并没有禁止签二十年以上的租赁合同、也没有规定二十年以上的租赁合同是不合法的，法无禁止即自由。

(2)对于第三产业留用地70年使用期限采取租赁期自动续签方式，和承租人之间签订合同时在租赁年限上写明“20年+20年+20年+10年”的租赁方式，即每一阶段年限到期即自动续签下一阶段租赁合同，从而有效规避政策与法律风险。

问题五：万一开发公司倒闭怎么办?对客户后续的使用存在风险吗?

回复：第三产业留用地多采用村集体和开发商合作的形式。大股东是村经济合作社(村民合作组织)，占51%的股份，不存在倒闭的概念;另外，所谓产权，就是所有权。从法律角度讲，使用权的权能大于所有权;客户仍可安心使用。

问题六：第三产业留用地性质的房屋在几十年的使用过程中，能否像正常房屋一样买卖呢?

回复：这是不能买卖的，因为当初签订的就是租赁合同。不过客户可以按照自己的意愿转让租赁权。只要由产权所有人、转租人、承租人、物管公司共同签字盖章，即可转让租赁权，不需缴纳任何税费。

综上所述，目前国家重点打击的小产权房，实际上是以乡政府或者村委会所批准的，甚至是未经过任何批准的违章建筑，而乡、村政府是无权批建的，所以也不存在任何“转正”的可能性。只有经过国家房管部门规划、批准、颁发的产权才是国家承认的，才是合法的。

而三产用地上的，经过国家房管部门手续的合法房产，为了保证其用途为第三产业，是不允许分割的，就是说，整栋楼房有一个合法房产证，但分到每家每户是“绝对”没有产权的，但是可以有使用权，这类房产的合法用途是“租”。没有购房合同，常见的合同有“租赁合同”、“使用权转让合同”和“合作建房合同”。前两种合同是一样的，换个名称而已。

没有经过房管部门批准的违章建筑——小产权房倒了，下一步，三产用地之上经过合法批建手续的新一种房产该站起来了。由于两种房产的相似性难以分辨，舆论必将经过相当长一段时间去适应和接受它。

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