拍地趋谨慎 三四线城市风险开始显现

 土地储备是房企生存和发展的命脉。只不过，在当前的市场环境和出售压力下，房企在拿地情绪上愈加慎重，特别是高价地。

 本年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，全体降温趋势持续。2018年前三季度，全国300个城市住所用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率18.3%，同比下降21.1%。

 同时，土地市场流拍面积创新高。据中国指数研究院统计，本年前三季度，全国300城共流拍446宗住所用地，总规划建筑面积5645万平方米，约为2017年全年流拍地块的1.8倍。特别第三季度流拍土地面积占总推出面积的比重高达9.3%，达近年来的最高值。

 大房企仍手握足够的土地资源，但比较上一年拿地节奏更趋于慎重。本年前9个月，碧桂园、万科、保利持续占有拿地金额榜三甲位置。其间碧桂园以1198亿元的拿地金额位居第一，同比下降28%，万科和保利分别同比下降8%和22%。TOP10房企拿地总金额达6994亿元，同比下降19%。

 碧桂园总裁莫斌表明，下半年的土地出资会愈加慎重。中海董事局主席兼行政总裁颜建国表明，现阶段中海会采取很慎重的情绪对待出资买地，宁愿失去时机，也不想投错几块地。

 这些龙头房企主要重视的区域中，长三角一直是个必争区域，跟着中西部区域经济兴起及产业转移，中西部区域土地市场热度也逐步升温。依据中指院计算，1~9月，长三角区域TOP10企业拿地总额达2818亿元，位列首位；中西部和珠三角以2118亿元和1718亿元排列第二、第三位；环渤海区域拿地总额位居第四位，为1141亿元。

 从城市标的看，一二线城市仍是它们的拿地要点，但规划在下降。1~9月，土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元，同比下降9%，增速较1~8月回落14%；TOP10城市土地成交面积增速较1~8月回落6%。

 随着棚改货币化安置的收紧，三四线城市风险现已开始显现。本年前9个月，三四线城市流拍住所用地占比达到了76.7%。7月31日之后至9月20日，溢价率超越100%的高溢价地块有111宗，其间在三四线城市的就有89宗，而中小房企和个人拿地就占了91.9%。

 孙宏斌的焦虑亦与三四线城市的布局密切相关：其一，三四五线城市正在冷却，进行布局的开发商接受较大压力；其二，限价导致开发商前年和上一年买的地或许被逼以亏本价卖出。

 恒大总裁夏海钧在年中业绩报告上透露，恒大除了把赢利做到了500亿元外，土地结构也完全翻转，一二线城市土地占比68%，而在2014年，这个数字不到50%。

 市场降温时更是市场的洗牌期。于大房企而言，正是个捡漏的好时机。

 刚喊出“活下去”口号不久，万科即花费32.34亿元，取得华夏幸福环京区域33.9万平方米土地项目大部分的股权，合作开发环京项目。这些土地首要位于涿州、大厂、廊坊和霸州市，均为住所用地，其间部分地块为半年内所拿。

 一方面加速出货、回笼资金，以应对债款到期压力，另一方面乘机以合理价格添加土地储备，或许就是大房企们“活下去”的逻辑所在。