央妈放水 这次楼市能迎来真拐点吗？

预期中的降准在今天下午正式落地。

12月6日下午，央行发布政策：从2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

同日召开的政治局会议，传递出了最新的楼市风向，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

一天之内，接连两个重磅消息，无疑将对接下来的楼市走向产生重大影响。在政策释放利好信号的背景下，明年楼市会不会稍微乐观一点？

降准“落地”

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上周五下午，国务院总理表示，中国将围绕市场主体需求制定政策，适时降准。

刚刚经历一个周末，降准政策正式落地。根据央行消息，此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分县域法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。

央行表示，此次降准目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济，具体表现在三个方面：

一是在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力。

二是引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。

三是此次降准降低金融机构资金成本每年约150亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。

此次降准可谓是货币政策常规操作，央行表示，释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金，更好满足市场主体需求。

从时间点上，这是央行今年第二次宣布降准，上次提出全面降准是在7月，降准幅度也是与本次一致，同样是下调0.5个百分点。

外界认为，在影响程度上来看，相较于实际影响力，此次降准的信号意义更强。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，在当前的时间节点下，行业经济发展承压，加上临近年底，此时提出降准，无疑是一个利好消息。对于优化金融机构的资金结构、更好支持实体经济等都能起到积极作用。

“并不意外。”盘古智库高级研究员江瀚对90度表示，最近伴随着全球资本市场的波动，特别是在供应链端的成本上涨，各个经济主体之间其实都面临着较大的压力，中国的货币市场空间还比较充裕，在这样的大背景下，降准顺理成章。

此外，江瀚还表示，对资本市场来说，特别是股市，降准将会有效的释放市场的流动性，对于资本市场的直接刺激作用是非常明显的。

提振楼市信心

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根据过去的惯性，人们很难不将货币放水与楼市进行联想，那么，此次降准能否提振当前的楼市呢？

答案是肯定的，实际上，同日政治局会议提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。业内认为这两个重磅动作会对当前低迷的房地产行业进行提振，尤其是信贷环境有望继续改善。

对购房者而言，当前的房地产信贷大部分都采用LPR了，存款准备金率下降，有助于推动LPR水平的下降，从而减缓购房者的房贷压力和负担。

此前，以刚需和改善为主的居住需求受到影响，难以释放。如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩。贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。

“对于当前资金链压力较大的房地产企业来说，降准无疑是非常有利的消息。”江瀚认为，对于大多数房企来说，降准能够有效降低融资成本，帮企业在当前转型的阵痛期之中熬过当前最难过的这段时间，对大多数房企来说都是利好。

可以预期，降准释放流动性的背景下，房贷利率下降、放款速度加快，许小乐认为，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。这将会巩固11月的底部复苏局面，对4季度以及明年一季度的市场构成利好。

还有一点不可以忽视，推进保障性住房建设，实际上，随着棚改接近尾声，保障性租赁住房成为新发力方向。今年国家出台了保障性租赁住房政策，通过土地、金融、财税政策支持，提升保障性租赁住房开发速度。

许小乐认为，保障性住房建设既能够在一定程度上对冲房地产投资下行的压力，也能够推动实现租购并举住房体系实现，解决新市民、青年人住房困难。

展望2022年地产走势

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距离2022年不足一个月，随着恒大境外债务实质性违约，地产行业的流动性危机在一定程度上探底，此次降准是否意味着2022年房地产市场的政策趋松？

可以确定的是，楼市调控仍以稳定为主。不过，从目前各方的分析来看，2022年房地产的大概率会弱于2021年。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，从中期的角度来说，明年房地产投资的增速还会有一定的下降，当然下降的幅度不是很大。他表示：“整体上对于地产投资明年的增速的话，我们的判断是在4%-4.5%。”

“房地产投资增速则在居民预期扭转和房企去杠杆的拖累延续下行趋势。”国泰君安认为，2021年下半年土地市场流拍率明显上升，房企土地储备不足，销售负增长也加大了房企回款压力，两方面因素均将导致2022年上半年房地产投资加速下滑。

业内的共识是，房地产行业的驱动逻辑从负债逐渐转换为经营之后，会进入良性循环，行业还是会保持一定幅度的稳定增长。

“到了一个阶段，降杠杆可以逐步转为稳杠杆。”马泓认为，房地产不会作为短期的强刺激领域，降准就是让行业能够重回到一个相对平稳的状态。今年从表内到表外监管压力特别大，房企融资环境特别紧，主要还是针对房企的个别风险，最近很多风险在逐步释放。

国泰君安认为，未来10年剔除价格因素的实际地产投资年均增速为3.2%，其判断逻辑主要基于以下假设：

1）城镇化率进一步提高，城市新市民的居住需求（2030年我国城镇化率有望从当前的63.9%提高至75%，约有1.6亿人成为城市居民）；

2）老市民的改善性住房需求，体现为人均居住面积的增长（2030年城镇人均居住面积有望从当前的40平提高到45平）；

3）房屋折旧带来的重置投资（以70年产权计算，假设折旧率为1.5%）。

在日前的股东大会上，万科董事会主席郁亮也表达了类似观点，他认为，地产行业仍然有机会，以存量为例，每年有2.5%的房子需要拿出来做更新，中国总计房子有400万亿左右，2.5%就是8万亿左右，行业有很多空间。

“地产投资去金融化后，2022年亦将是房地产回归消费属性本源的触底企稳之年。” 国泰君安认为，未来不必过分悲观，中国经济体量巨大，城镇化进程远未结束，地产投资走出阵痛期后，将迎来平稳健康发展。