楼面单价面世，舍住宅做商业

---

轰动一时的柳州楼面单价——桂中大道P(2012)27号地块，近日再度传出动向：这宗于2012年11月13日出让、楼面单价高达7730.59元/平方米的商住地块，近期向规划部门申请调整规划——将商业、办公、居住的用地性质调整为商业、办公，建筑限高也由150米调整为170米。消息一出，各界震惊。备受瞩目的柳州单价怎么了？居柳州记者展开深入调查。

曾被争抢的“香饽饽”

2012年11月13日，柳州市2012年第26期国有建设用地使用权交易会在市土地交易储备中心举行，此次交易会共挂牌出让1宗地块。柳州市国土局此前发布的土地出让公告显示，该地块位于桂中大道13号，面积为21.17亩，土地用途为城镇住宅、商服（商业、办公）用地。

该地块的地理位置相当优越，地块位于桂中大道旁，路网发达，地段成熟，周边有中房·世纪广场、文源华都、上东·龙城世家等中高端住宅项目，柳州体育中心、华锡大厦、秀品天地等商业、体育、办公场所环聚，不管是从居住人气还是商业价值来看，都是名副其实的优质地块。

竞拍当日，该宗地块的争抢局面空前激烈：参与竞拍该地的企业多达10家，竞拍价从起始价1.569亿元一路飙升至3.819亿元，举牌次数超过100次，期间数次加价幅度高达2000万。在激烈的竞争后，该地块最终被洪全地产以3.819亿元竞得，溢价2.25亿元，溢价率高达143.4%，成为当之无愧的柳州新科楼面单价。

超高溢价一度令人担忧

楼面单价一出，即引发业界“地震”，该地块的单亩地价为1803.8万元，按照最大容积率3.5来计算，折合楼面地价约为7730.59元/平方米。背负如此高昂的低价成本，洪全地产将如何操盘、该项目定价几何等问题，一度成为了业内讨论的焦点。

“当时该地块周边的住宅项目价格在8000~1.2万元/平方米，而该地块仅楼面地价就达到了7730.59元/平方米，再加上建安成本以及相关税费，即使开发商不赚钱，毛坯房保守估计也会卖到1.2万元/平方米以上的价格。”某业内人士坦言，知晓拍地结果后，他并不看好项目的未来发展，因为如此高成本的运营，对该地块开发商的开发水平提出了超乎寻常的要求。

不过，一举拿下的洪全地产有关负责人曾表示：“如果单从现在的房价去静态地衡量地价，这块买卖必亏无疑。从长远来看，相信河东的潜在发展价值完全有能力将区域房价提升至1.5万元/平方米以上。”

舍住宅做商业，新品可期

时间转瞬即逝，洪全地产拿地将满一年，项目周边的房价确实如洪全地产负责人所言大幅上涨，但对于其曾预判的“1.5万元/平方米区域房价”，仍有一段差距。就在周边地块，如桂中大道3号项目（东涫首座）均已准备亮相之时，业内对于这宗楼面单价更为关注：桂中大道13号，究竟会出现怎样的作品？

对于业内猜测，洪全地产一直行事低调，直到9月30日，柳州市规划局的一纸公告，才让业内人士恍然大悟：项目将舍弃住宅，改做商业和写字楼。

对此，业内人士分析认为，该地块仅有约21亩，面积不大，如果既做商业又做住宅，发挥难度大，利润空间也小。而项目周边住宅项目众多，也不乏商业项目，写字楼的需求相对更为旺盛，从柳州房地产市场的发展现状来看，写字楼市场火热，前景广阔，项目在这样的形势之下做出调整，实为明智之举。调整限高后，项目最高建筑将可能达到170米，也可能将为河东再添一座新地标。