夏磊：2024年房地产市场政策走向如何？

当前，房地产正向新模式过渡，需要增信心、促转型。2023年"认房不认贷"等政策落地，为房地产市场企稳打下基础，未来仍需要政策的持续呵护。展望 2024年，我们预计政策暖风会继续吹，需求端继续优化因城施策措施，供给端稳步推进"三大工程"建设。

需求端，支持刚需和改善需求，预计从三方面持续发力。

解除限购进一步扩围、落实配套政策。当前，三四线城市需求端政策已经应放尽放。35城中，仍在实施限购的城市有9个，解除限购的城市有26个。33城已对限购措施进行了优化调整，调整措施主要是优化限购区域，放松或取消外籍社保缴纳期限，放宽多孩家庭限购套数，调整人才落户门槛，取消限购政策等。

未来政策在持续优化过严过紧行政限制的基础上，着重完善配套措施，打好政策组合拳。具体来说，一是继续放松限购区域，调整限购标准。限购政策仍可通过缩短限购社保或个税年限、放松特殊区域限购、取消单身限购、适当增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制、优化人才购房等多方面调整。二是优化购房优惠与购房补贴发放政策。可优化空间包括面对特定人群如人才购房、生育购房等需求时，适当扩充补贴范围、提高补贴标准等，推动政策落地实施。

金融方面，进一步降低首付比例、房贷利率，优化普宅认定标准。

首套房认定标准，各城已调至"认房不认贷"。首付比例，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发文，首套商贷首付最低比例统一不低于20%，二套商贷款首付款最低比例统一不低于30%，各地可因城施策执行。35城中，29城最低首付比例已降至首套20%、二套30%。利率方面，央行持续完善差别化住房信贷政策，贷款利率统一规定为二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策执行。而根据央行1月发布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，房价连续3个月下跌的城市，可阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。35城中，目前首套最低降至LPR-50bp、二套LPR+20bp。

未来政策空间仍在。一是进一步降低首付比例。尤其核心城市二套房首付比例仍可进一步降低。二是降低房贷利率加点数。11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%。部分城市加点仍然较高，意味着接下来房贷利率尤其是二套利率还有更多下降空间。三是优化普宅认定标准。随着12月14日北京与上海相继调整普宅认定标准，目前大部分城市的普宅认定标准已较为适应市场，未来可针对刚需和改善需求人群定向出台优惠政策，促进房地产消费。

税收优惠政策有望持续扩围，进一步降低交易税费。

当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。所得税方面，延续实施居民"卖一买一"中已缴纳的个人所得税予以退税的政策，目前该政策延续到2025年12月31日。契税方面，目前各城市出台的政策包括针对特定群体或特殊情况下的契税减免、税率优惠等。未来政策空间有：增值税免征年限由5年缩短至2年、契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免等。

供给端，积极推进三大工程建设，构建房地产发展新模式。"三大工程"建设在重要会议中屡次被提及，是明年供给端的重要发力点，是稳定房地产市场的三板斧，是落实房地产发展新模式的抓手。

其中，城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。当前城市核心区可供土地减少，但需求回归核心区，造成了大城市住房供需错配的矛盾。城中村改造可以提高土地利用效率，在此基础上，建造功能齐全的现代化建筑，满足多方需求。城中村存在产权、人员、空间的复杂性，所以政策提出，在改造方式上，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式进行。在资金上，全市范围内统筹改造资金，既可以按市场化原则提供商业银行贷款，又可以将城中村改造项目纳入专项债券支持范围，同时鼓励民间资本参与。中国人民银行也提出将提供中长期低成本资金支持。在土地和规划上，实行指标全市、区域统筹，并实行净地出让。并且城中村在城市中承担给流动人口提供租赁住房的重要功能，所以城中村事实上也是住房保障体系中的组成部分，需要与保障性住房建设相结合。

城中村能切实拉动房地产销售，从为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增保障性住房等4方面拉动销售。乐观情形下，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动销量14.4亿平，其中2024年拉动2.9亿平。谨慎情形下，预计5年改造期内共拉动住宅销量4.2亿平，其中2024年拉动8307万平。

城中村改造有助于拉动房地产投资。在土地成交规模同比大幅下滑、新房销售恢复缓慢、企业资金压力等多因素影响下，预计2024年新开工修复节奏缓慢，进而影响房地产开发投资额。城中村改造可以有效拉动房地产投资，预计5年拉动投资范围4.4-12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的7.2%-19.5%；其中2024年的投资拉动范围是0.7-1.9万亿元。

落实保障性住房建设，则是对应当前的房地产发展阶段的重要工程。1998年房改，主要为解决住房短缺。2008年开始大规模推进城镇保障性安居工程建设，主要为完善保障性安居工程体系。2023年，着重解决工薪收入群体买不起商品房，而保障性住房供给不足的问题。未来将提高保障性住房在住房总供给中的占比，让人民住有所居，可以放开手脚为美好生活奋斗。

住房问题既是民生问题也是发展问题，推进保障性住房供给，既能解决工薪收入群体住房困难问题，更有助于促进房地产市场平稳健康发展，推动房地产业转型发展新模式。以人口净流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性住房供给，解决住房困难问题，让新市民、青年人进得来、留得下，增强流动人口在流入地的归属感，促进房价平稳运行。盘活低效能土地及住房，助力房地产市场平稳健康发展。适当改建存量商品住房，盘活闲置土地和低效工业、商业等非住宅用地建设保障性住房，既可以盘活房企现金流，也可以助力去库存。土地划拨、协议出让占比提升，有助于稳地价、稳房价。保障性住房建设也需要考虑，如何平衡资金、如何用地等问题，为达成保本微利的目标，划拨、协议出让土地占比将提升，会使地价得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。严格封闭管理，不得上市交易。建立公平公正的配售机制，满足人民群众"住有所居"愿望的同时，与商品房进行严格区分。在严格封闭管理的政策下，将实现房住不炒的同时，让商品住房回归商品属性。

规划建设保障性住房的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。但同时将综合考虑房地产市场形势，在商品房销售稳定的情况下，合理把握建设节奏。保障性住房与商品房、公共租赁住房相互支撑，共同组建完整的住房体系。为城镇住房收入困难家庭继续提供公共租赁住房保障并给予一定租金补助，为有意愿购房但买不起商品房的工薪阶层提供保障性住房，为有改善需求的居民提供与需求想匹配的商品房，让商品房回归商品属性。按需分别达成住房高质量，实现低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。

证券研究报告：《2024年房地产市场怎么走--政策篇》

对外发布时间：2023年12月25日

发布机构：国海证券股份有限公司

本报告分析师：夏磊

SAC编号：S0350521090004

夏磊 国海证券股份有限公司 观点新媒体专栏作者