价格调整VS购房人预期 楼市博弈或再续

在供应量井喷的情况下，2018年北京新建商品住宅成交为24971套，连续2年不足3万套。成交萎缩带来库存上涨，截至目前，北京商品房住宅库存已接近7万套，也刷新了近3年的最高点。

对此，在业内分析人士看来，2019年北京楼市价格将继续出现明显调整。在楼市基本面不变情况下，购房者对于市场下行的预期已形成，楼市预计将维持2018年水平。

改善型 需求仍占主流

2018年房企项目排行榜前10强成交均价都在5万元/平方米以上，在前30强中超6万元/平方米的项目有18个，中高端项目撑起了2018年的北京楼市。

改善型需求在当前市场情况下购买力更为坚挺。改善型购房人对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求，许多限竞房纯粹的“价格优势”未能打动市场。

中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响，甚至与周边二手房形成价格倒挂的局面，其性价比也是购房者愿意买单的重要原因。

限竞房 高供应≠高成交

2018年，占据北京楼市新增住宅供应半壁的限竞房，在成交上却未能形成压倒性优势。

数据显示，2018年北京楼市，限竞房供应26322套，共307.23万平方米，占整体商品住宅供应面积比约为50.74%。从网签数据来看，限竞房2018年成交4530套，共46.14万平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

“滞销”并非个案。据统计，2018年仅有瑞悦府、和悦华锦、华润理想国3个限竞房项目进入年度项目排行榜前30强。

据北京市住建委的统计数据显示，部分项目刚取得预售证和网签滞后性的原因，令限竞房合计网签偏低，但即便如此，网签销售率仅有18.5%。

在地产营销人韩乐看来，“低总价、小面积的限竞房产品，在大多数房企眼中是快速去化的产品。然而，大部分项目入市后，并没有换来意料之中的短平快，反而随着项目的增多，周期的拉长，各项目的销售愈加变得艰难。”