上海房价涨18%地价涨37% 今年还要继续涨？
上海房价涨18%地价涨37% 今年还要继续涨？

“考虑到国家未来宽松的货币政策和行政政策，加之目前 上海土地出让金持续走高，我们预计未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，预计2016年成交均价的上升幅度在8%左右，而高端住宅市场表现将继续高于 整体水平。”戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏在接受记者采访时候表示。

在刚刚过去的2015年，上海楼市异常火爆，成为房价涨幅位居全国第二的城市(仅次于深圳)，这一点在2015年初并没有人预料到。

根据佑威房地产研究中心数据显示，2015年上海一手商品住宅供应量为1195万平方米，较上年下滑4.0%;成交量为1500万平方米，较上年上涨 54.9%;成交均价为32174元/平方米，较上年上涨18.1%。其中成交量则创下2010年以来近6年的新高，成交均价则再创历史新高，并且迈入3 万元/平方米以上的时代。

在接受《第一财经日报》记者采访的业内人士认为，土地价格不断升高，人口导入使得购房需求继续增加，宏观政策利好楼市等多因素都将继续带动上海楼市在2016年保持高位，房价上涨压力较大。

需求旺盛 供应下滑

2015年6月，80后王悦郦(化名)看上的位于浦东汇南板块的某楼盘，当时报价1.9万/平米，而过了一个月该楼盘报价已经涨到2.2万/平米。“2015年初在上海买房的人都是明智的，稍微有点犹豫价格就上涨了。”王悦郦在电话里告诉记者。

《第一财经日报》记者梳理发现，从2015年第二季度以来，上海一手房市场成交量已连续9个月位居120万平方米以上高位，到了第四季度成交量更是连续3个月超过150万平方米。同时，2015年上海一手房已连续8个月均价超过3万元/平方米。

“2015年中高端改善项目及高端项目新增入市量占比较为突出，其新增入市项目中低报价低于2.5万元/平方米的项目占比为43.2%，较2014年减 少13个百分点;报价在5万元/平方米以上的高端项目占比则达到19.5%，较2014年增加8个百分点，中高端项目本身增加也助推了房价。”上海链家市 场研究部总监陆骑麟告诉记者。

在二手房方面上海的交易也非常火爆，根据上海链家的数据显示，2015年上海二手房共计成交36.47万套，环 比2014年上涨85.79%，成为了历年二手房交易量最大的一年。“政策是刺激2015年二手房市场成交飙升的主要因素，3.30新政可以称得上是市场 的分水岭。相对于一手市场，二手市场受到了政策更多的眷顾，特别是营业税“5改2”的政策，二手市场是最主要的受益对象，大量近年来成交的一手房得以迅速 流入二手房市场。”陆骑麟分析道。

此外，伴随着土地价格高企导致一手住宅价格上升，这也使得很多人选择购买市区的二手住宅。“我自己是卖房子的，我都选择买二手房，他们位置更为核心价格更合理。”一位TOP20房企高层向记者透露。

平安证券日前的一份研究报告指出，2016年城市分化仍将延续，一线城市及核心二线城市有望延续量价上升趋势，但三四线城市楼市处境将较艰难。“上海市 区土地越来越少，像美国这样的发达国家也是某些核心城市房价不断攀升，像上海这样吸附力强的城市房价可能还会有上涨空间。”上述房企高层指出。

地价高企推高房价预期

记者注意到，2015上海土地成交价格也在不断上升，区域不断诞生，而未来伴随这些项目入市必然拉高房价。根据上海链家的土地监测 报告显示，2015年，上海经营性用地成交面积为881万平方米，环比2014年下跌34.5%，成交幅数为101幅，较2014年减少48幅，全市经营 性用地成交金额为1333亿元，环比2014年下跌12.4%。

值得一提的是，2015年上海住宅类用地的的成交楼板价达到17285元/平方米，环比上年大涨37.7%，达到了历史高点。

比如2015年闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块和N070501单元10-03地块，两幅姊妹地块分别以87.95亿元 和70.52亿元的总价成交，先后创下区域。这样的案例在2015年上海土地市场不甚枚举，几乎所有房企拿地的楼板价就已经是其周边一手房的销售均 价。

当然里面很重要的原因是上海土地供应的限制，记者查阅公开资料发现，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、 2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年这个数字不到600公顷。近日，《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第 十三个五年规划的建议》全文公布，其中提出“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的 红线，比原来的规划目标减少41平方公里。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦在接受记者采访提到：“土地成为上海发展面临的最大资源瓶颈，由于未来建设用地不断减少意味着土地供求矛盾将进一步凸显。最终结果很可能是，土地市场高温现象还会有所延续，开发成本进一步提升。”

严跃进告诉记者，“由于土地价格和新增项目成本上升，2016年上海新建商品住宅的成交均价或突破3.6万元/平方米的水平。一些区域如平凉路、大宁商圈、周浦、徐泾、大场镇板块等，可能会成为房价上涨最明显的区域。”

伍惠敏认为，人民币贬值还在继续，高净值人群都会选择在核心城市购买物业进行资产保值，而这些豪宅也将拉高上海房价。