最严限购满月！上海银行房贷受理量减半

近日，媒体记者从人民银行上海总部获悉，被业内称为上海最严房地产调控政策的“沪九条”实施一个月以来，各商业银行房贷受理量较今年1至3月平均水平回落超过50%。

目前，按新政受理的业务中，执行首套房贷款政策的占比由新政前的97%下降至89%，二套房贷平均首付款比例升至60%左右，二套房贷中购普通住房的占比约为58%。外地户籍房贷占比出现明显下降，回落至11%。新政后，各商业银行自觉抵制房贷利率恶性竞争，首套房贷最低利率已按基准利率9折执行。

自上海市政府于3月25日发布《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》后，各商业银行严格按照《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》和上海市市场利率定价自律机制的相关要求，执行差别化信贷政策。

人民银行上海总部表示，下一步将继续加强窗口指导和督查力度，充分发挥上海市市场利率定价自律机制在房地产金融自律管理中的主体作用，针对市场形势变化和新情况、新问题，不断研究完善实施细则。

某券商研究人员对媒体记者表示，就目前上海推出“沪九条”最严限购政策的调控效果来看，作用较为显著。推及其他一线城市来看，深圳也已发布楼市新政，但由于深圳楼市已经开始降温，所以相对上海而言，其“手段”更为温和，虽有威力但作用可能不及上海。

上述研究人员预计，下一步，北京和广州都有可能出台新的楼市调控政策，但由于目前北京的限购手段已经十分严格，而广州在库存量以及人口容纳上都还有一定空间，所以，即便出台新政，力度可能都不及上海，效果也不会“立竿见影”。而对于二线城市来说，由于目前房价升温并不剧烈，所以，面临严厉调控的概率较小，甚至有可能在一线城市的传导作用下进一步升温。而对于三、四线城市来说，由于目前仍面临较大的去库存压力，所以，其政策调控方向应该是相反的，也就是说，这类城市楼市需要“加温”。

深圳试点商品房现房发售 22年历史期房预售或取消

实行了22年的商品房预售许可制度正迎来新变化。

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行"现房"销售。

巧合的是，深圳也是最早接触预售制度的城市，选择此时进行现房预售，在很大程度上或许是为了调控楼市。

从全国范围来看，深圳的试点也带有了更多"先锋"色彩。作为最早实行住宅市场化的城市，深圳在房地产相关制度的探索具有借鉴意义。

当国内房地产市场已经逐渐趋向饱和、成熟时，出于降低门槛、促进房地产开发的预售制度是否也可在不同城市分类调整?

商品房现售制"胎动"

试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处，土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，使用期限70年，将采用招标的形式出让。

该地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地，备受瞩目。过去两年，龙华新区不断，房价飙涨。

据记者发现，这是深圳首次试点商品房现售。在此之前，深圳和全国其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续开花。

1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。

最早接触到预售制度的深圳，为何此时要进行商品房现售的试点?

《第一财经日报》于4月27日就上述问题致函深圳市规划和国土资源委员会，截至发稿前尚未得到回复。

在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是深圳进一步调控楼市的举措。"目前深圳楼市供需失衡，土地供应极其。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨。"

目前深圳的新增建设用地所剩无几。根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。近几年，深圳通过"招拍挂"公开出让的居住用地在急剧下降，2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。

与此同时，深圳的购房需求极其旺盛，这个外来人口占70%的城市，住房自有率只有30%。

过去一年，深圳的房价暴涨为全国侧目，总体涨幅超过60%，部分区域和楼盘房价涨幅逾100%。而每一次的出现，都会加剧房价的上涨。

以龙华新区为例，2013年，中海地产以以38.2亿元竞得该区一居住用地，楼面地价为1.46万元/平方米，溢价率达91%，成为当时深圳住宅总价与单价双料""。这块此后带动龙华新区的新房价格突破4万元/平方米。

到2014年，龙光地产以总价46.8亿元，楼面价逾2.5万元/平方米竞得龙华新区白石龙地块，溢价率83.35%，此后带动该区新房价格突破6万/平方米。

此次试点现售的地块地理位置优越，已吸引诸多开发商的关注。深圳选择将其作为现售试点项目，或许能在一定程度上保证土地价格的平稳上涨。