如何更好地去库存？行业人士:价格做减法品质做加法

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在两会期间表示，去库存需要开发商在价格上“做减法”、品质上“做加法”，同时也建议政府在考虑房地产行业利润率总体下降的情况下，降低房地产交易环节税费和取消项目公司制。

价格做“减法” 品质做“加法”

黄其森表示，当前房地产市场的主要命题由去年的调控转向了去库存，供远大于求的高库存城市，主要集中于三四线城市。

“库存再大的城市，依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业，也有朝阳企业，朝阳产品。”他认为，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。

基于上述观察，他给出的开发建议是，从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品，来满足不断趋于市场主流的改善型客户的需求。

建议降低交易税费

进入“下半场”的市场日趋理性，房地产整体利润率下降已成为一个公认的事实。

在此背景下，黄其森认为，各地执行的土地增值税预征率普遍还是在2012、2013 年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等，与现今“绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损”的实际情况不符。因此，他建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。

房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场处于最好时期定下的15%－22%，个别地方甚至达到25%，黄其森建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。

对于当前的项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，黄其森认为不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担——房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补，其建言允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司。

与去年发言中出现频率最高的“新常态”相对的，今年贯穿黄其森建议发言的关键词是去库存。他认为，去库存的一切政策出发点与落脚点，应该是“促进房地产持续稳定健康发展”。