2015年销售额达到两千亿，土地储备结构有所改善

恒大地产公布，公司2015 年全年销售额达到2,013 亿元，同比增长53%。恒大成为国内第三家年销售额超过2,000 亿元的房地产开发商前两家为万科和绿地。

评论

丰富的可售资源支持高速增长，但现金流存在不确定性。2015 年，恒大收购了九个项目，共获得1,042 万平方米土地储备，推动可售资源快速增加。我们认为，丰富的可售资源仍将支持恒大在2016 年维持快速的销售增长。但由于销售的高增长得益于优惠的分期付款条件首付比例降低至10%和宽松的退房政策，我们对销售质量仍感到担忧。

土地储备结构略有改善。2015 年收购的项目中，位于一二线城市的土地储备占比分别为6%和89%，而2014 年底恒大位于一二线城市的土地储备占比仅分别为1%和34%。土地储备的质量略有改善。2015 年收购项目的总价为339 亿元现值为312 亿元，较这些项目348 亿元的GAV 折价2%按对价现值计算则折价10%。

高杠杆率仍然是最大的担忧。所有的收购完成之后，恒大截至2015 年底的净负债率将维持在224%的高位。高速扩张下的高杠杆率意味着恒大对实体市场的下行将非常敏感。我们将持续关注恒大的销售增长是否会转化为现金流入，从而降低杠杆率。

估值建议

土地储备更新后，我们将2015 和2016 年核心净利润预测分别上调7%和8%至77 亿元和91 亿元，并给出2017 年核心净利润预测为113 亿元。更新后的2016 年净资产值为每股8.51 港元上升10%。考虑土地储备结构的改善，我们将目标价较每股净资产值的折让幅度从50%缩小至45%，因此上调目标价21%至4.68 港元。考虑到高杠杆率带来的财务风险，维持“回避”。

风险

销售现金回款增长快于预期。